上半年二手居屋登記3,171宗 近兩年半次高 新盤低開 減息延後 下半年升勢難續
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，房委會於2024上半年期內先後放寬居屋擔保期至50年及批出新一輪4,500個「白居二」准買證，成功激活居屋交投氣氛，二手居屋登記量乘勢反彈。根據土地註冊處最新數據顯示，今年上半年全港錄得3,171宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，較去年下半年的1,717宗大增85%，重越3,000宗水平；而期內成交總值錄約124.91億元，較去年下半年的74.68億元同步上升約67%，登記量及總值均為近5個半年度(即兩年半)次高。
上半年居屋均價約393.9萬元 半年跌9.4%
售價方面，今年上半年二手居屋平均每宗售價約393.9萬元，較去年下半年的435萬元急挫9.4%，跌穿400萬元水平，並創下近15個半年度(即七年半)新低，自2021年上半年歷史高位的539.6萬元起持續下跌，累計跌幅約27%。上述走勢正好反映近年高息環境令買家取態變得審慎，即使有急切住屋需求也不會貿然高追入市，只有在業主適度降價下才能促成交易，導致整體居屋登記均價進一步受壓。此外，上半年的登記亦不乏矚目成交個案，當中以筲箕灣東濤苑A座高層6室的登記金額最高，單位實用面積約554平方呎，以850萬元易手，折合平均實用呎價約15,343元。
按樓價作分析(見表一)，5個價格組別交投量向上，其中升幅最大的是價值200萬至300萬元以內組別，成交宗數較2023下半年攀升2.29倍至401宗；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄1,202宗，按半年度亦大增1.76倍。如以地區劃分，港島區期內升幅最大，由去年下半年的163宗增至今年上半年的346宗二手居屋登記，按半年激增1.12倍；而新界區錄得2,020宗，按半年上升93%；至於九龍區期內亦有59%升幅，錄805宗登記。
如按屋苑細分(見表二)，今年上半年屯門兆麟苑共錄47宗買賣，按半年勁升5.71倍或40宗，而該屋苑成交總值亦同步急增約7.27倍至1.48億元。至於天水圍天頌苑及天盛苑則分別以64宗及63宗登記包攬十大熱門居屋榜中冠、亞席位，成交總值分別涉資2.25億元及2.44億元。
陳海潮指出，樓市撤辣消息已逐漸被市場消化，在缺乏其他利好因素之際，樓價走勢開始轉弱，發展商續以低價策略推盤應市，當中不乏具競爭力的私宅上車盤源，搶走不少居屋客源。再者，美國最近一次議息會議保持利率不變，減息進程再三押後，無疑對二手居屋市況雪上加霜，故此預料下半年二手居屋交投升勢難續，登記量或再度跌穿3,000宗水平，於2,500宗水平徘徊。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
