八月私宅轉手平均賺幅連升兩月見26.4% 減息效應冀帶動獲利比率觸底回升
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，第三季以來樓市仍然受壓，二手私宅轉手獲利比率未改輾轉下跌之勢，不過在減息周期初現下，料劣勢最快於十月開始扭轉。綜合土地註冊處資料所得，2024年八月份全港1,465宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共970宗，佔比66.2%，連跌兩個月，按月再跌0.3個百分點，創近3個月低位。
按物業區域劃分，八月份區港島表現繼續優於大市，以72.0%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月升4.4個百分點；其次為新界區，報66.7%，按月也微升0.7個百分點；至於九龍區表現較為落後，只錄62.4%，按月跌4.1個百分點。按物業轉售價格分析(見表一)，樓價1,200萬元以上組別之獲利比率最高，錄70.4%，按月增3.1個百分點，涉及宗數112宗；此外，401萬至600萬元組別，月內獲利比率亦達69.2%，按月也升1.3個百分點，亦跑贏整體大市。
另外，數據顯示今年八月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為26.4%(見圖二)，連升2個月，單月再升2.9個百分點，創下近4個月新高。帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例維持在29.4%，按月無升跌，錄431宗；至於帳面錄得虧損者達481宗，佔比按月微減0.1個百分點，至32.8%，處於年內的高位反覆浮沉；而以宗數計，則按月少102宗，為近6個月以來最少；至於上月平手的個案錄得14宗，佔比微升0.4百分點至1.0%。
此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中有2個屋苑，包括駿景園及新都城錄得百分百獲利，而其他獲利成功比率較高者還包括淘大花園(88%)及沙田第一城(84%)。此10個屋苑當中，每宗平均賺/蝕幅介乎最差的蝕5.6%至最佳的賺95.8%不等。其中，值得留意的是，日出康城錄得每宗轉手平均蝕5.6%，為表現較弱的屋苑。另外，新都城晉身成為錄得每宗轉手平均賺幅最高的屋苑，達95.8%。至於撇除日出康城，上月榜內賺幅最低者為黃埔花園，平均每宗只賺22.3%，繼而是名城的22.8%(見表三)。
展望九月份，陳海潮指出，由於市場屏息以待減息結果前，買賣仍然兩閒，加上新盤持續以低價促銷，對二手業主轉手獲利比率依然構成壓力，故料九月份二手私宅轉手獲利比率將進一步跌至65%水平；而平均每宗賺幅則料處25%至26%水平窄幅徘徊。至於減息的利好刺激，相信最快要十月份才會陸續反映，冀屆時獲利比率可止跌回升。
發稿：利嘉閣地產市場推廣、傳訊及研究部
