香港樓市會進入蕭條期嗎？

上周五公布的中原城市領先指數報179.01，比之前一周跌0.59%。這次中原城市領先指數回落已持續了10周，有人問我是否跌勢已成，可以確認香港樓市已步入蕭條期。
 
我說，今次香港的形勢比較複雜，不易簡單地下結論。如果一定要我作一個未成熟的判斷，我傾向認為香港的樓市未必會在現階段進入蕭條期。
 
傳統的分析員，多按照一個地方的政經形勢作為預測樓市的基本因素。如果從這個角度來看，香港樓市的前景的確不樂觀。政治上，由於美國已決心打壓中國，香港一定被美國用作向中國施壓的棋子，香港從此進入多事之秋，社會不得安寧。地產作為不動產，無法帶去其他地方，所以無法不受當地政治的不穩定性影響。
 
另一方面，從經濟的角度來看，中國是香港服務業的主要客戶。大客戶的經濟發展受到制約，香港作為服務提供者，其發展自必然亦會受到限制。
 
因此，無論從政治的穩定性來看，還是從經濟發展的潛力來看，香港的處境都大不如前。因此，按傳統的基礎分析方法來看，香港的地產市場理應掉頭回落，再沒有之前那麼值得投資。事實上確有一部分人受這種想法的影響，以致近期一些海外地產的展銷會都人頭湧湧。
 
然而，真的流向海外地產的資金並不多。當一個人真正要決定應否把一生的積蓄投到海外時，無不會感到猶豫。外國一樣有政經問題，處境並不見得一定比香港好。而且，大部分香港人對外國的環境並不熟悉，要他們對不熟悉的地方落這麼大的注並不容易。有餘資的人或許會牛刀小試；但僅有一注資金的，就鮮有孤注一擲。
 
現實是，投資香港地產，產權比海外有保障，套現的能力亦較海外高，稅務負擔又比海外低，且外匯自由，隨時可把資金調走。很多投資者左比右比之後，還是決定把資產存放在香港。
 
若非如此，很難解釋，為何面對中美冷戰與香港動亂，香港的樓價依然有這麼強的抗跌能力，跌幅至今仍未達6%。以近日香港樓市對政府放寬按揭措施的反應來看，樓市仍對好消息非常敏感。這樣輕微的刺激，本來只能惠及初次置業者與金額相對低的中小型住宅市場；但現實卻是豪宅與商業樓字市場也一樣出現了良性互動，交投大增。若然樓市即將進入蕭條期，當不會有這麼積極的反應。
 
投資者近日憧憬的，是中美談判快將取得協議，而香港的動亂，亦會逐步降温。他們之所以傾向相信好消息，而不去相信壞消息，是因為全世界仍在推行寬鬆的貨幣政策，大量資金仍然未找到出路，房地產市場仍是資金的主要避風塘。
 
近期歐洲已出現名義負利率，在德國已有銀行向存錢的客戶徵收利息，反映我們的世界資金已氾濫到甚麼程度。在這種情況下，有租金收入的香港地產，很難進入蕭條期。
(轉載自am730C觀點2019年11月4)