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香港樓市現況面面觀(2)

(原文發表於2017年5月26日)

4. 物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率，它等於1除以租金回報率。

現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為2.8%至3.1%，新界為3.1%至3.5%；豪宅為1.3%至2.2%，超級豪宅不足1%。

中小型住宅單位市盈率約為29倍至36倍；豪宅市盈率約為45倍至77倍；超級豪宅市盈率超過100倍。

七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。

現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要45年至超過100年才歸本，還值得投資嗎？

5. 1997年10月至2003年第2季，累積的負資產個案高達105,000宗；2008年8月至2010年累積的有11,000宗；今年首季的負資產住宅按揭有1,432宗，涉及按揭金額約49億港元。

相比於2003年累積的105,000宗及2010年累積的11,000宗，1,432宗不算嚴重，但這個數字較上季飆升14倍，是過去4年新高，反映本港負資產情況進一步惡化；

6. 股票分析員譚新強先生指出：『最近樓市情緒確實再度亢奮，其實有點不合理。聯儲局已加息3次，且將加快步伐，今年應最少再加兩次，明年可能再加3至4次。明年聯儲局可能同時拆QE，威力等同另再加近3次息！有些地產界人士安慰準買家，香港銀行暫可避免加Prime（即最優惠利率）。但這講法毫無意義，九成多按揭跟HIBOR，在聯繫匯率下，HIBOR必須跟隨美息上揚。用一層400萬元的「窮人恩物」來做例子，三成首期，分30年供，利率2.15厘，每月供款約1.1萬元。如至明年底加息6次，利率升至3.65厘，那麼每月供款將升至約1.28萬元，多了近兩成。香港中間家庭收入約2.5萬元，即供樓負擔將超過淨收入的50%，已經非常吃力。」

譚先生對買家的警戒有道理。供樓是二、三十年的長期承擔 啊〈這或許是絕大絕大部份地產界人士沒說的下半句〉，整體供樓成本（引而申之，供款及供款能力）應以長期平均按揭利率（即25年平均按揭利率5.5%）計算。現時市民的供樓負擔能力，祇反映市民對短期按息的負擔能力，在超低按揭利率的情況下，以之作為衡量樓價水平，是完全作不得準的。要比較公平、正確衡量樓價水平，沒有甚麼標準好過市民現時收入了。捨此正道而不為，動輒祇拿供樓負擔水平甚至槓桿水平來論證，有以偏概全及誤導之嫌。

7. 特定年份的樓宇成交宗數及成交金額

從上表可以看到，二手私人住宅的成交量及成交金額自2012年以來不斷大幅減少；2016年的34,671宗，僅是1997年的26%，2,338.7億元僅為1997年的44.2%（別忘記，2016年樓價遠超1997年的）；2002年的二手私人住宅成交量反映的是1997年以來的下跌浪的谷底成交量，縱使如此，2016年的二手私人住宅成交量34,671宗僅為2002年的38.5%；與2012年比較，2016年的二手私人住宅成交量僅為前者55%左右，成交金額則僅為前者的74.7%。

上述成交量及成交金額的大幅減少，是因為2010年以來政府多次對樓市實施新辣招所致。

- 待續 -