《BNO移民》英國樓做按揭「必答題」！中伏位你要知！
置業英國樓成為近期熱門話題
自從「BNO5+1」移民英國計劃接受申請，香港人買英國樓移居當地成為近期熱門話題。調查數據顯示，自從計劃展開，香港人買英國樓的個案激增144%，買英國樓已不再只是投資方式。不過，置業始終是人生大事，絕不能「是是但但」，尤其做按揭更是極重要的一環，點都要問定功課免「中伏」！
1.買英國樓做按揭，跟在港置業有甚麼分別？
不論是英國一手樓或二手樓的申請按揭流程，都與香港有分別，買家最好預先了解。
一手新盤預留單位即可申請
買英國一手樓，當買家在展銷中揀到心儀的單位，就可以與銷售代理簽訂「預留表格」（Reservation form）預留單位，並同時支付訂金（又稱誠意金）；一般而言，金額介乎2,000英鎊至10,000英鎊不等。買家只要持有已簽訂的「預留表格」，就可以向銀行申請按揭。如果購買的是樓花物業，買家可於入伙前半年左右申請。
買家只要持有已簽訂的「預留表格」，就可以向銀行申請按揭。
二手樓先批按揭後落訂
至於購買二手樓，交易程序則會與香港有較大分別。買家透過中介安排睇樓（或視像睇樓），買賣雙方議定好大致的價錢後，會簽訂銷售備忘（Memorandum of Sales）。用銷售備忘，已可以向銀行申請按揭貸款；一切順利的話，銀行會批出初步貸款同意書（Decision in Principle/AIP），有效期為3個月，買家就可正式落訂並完成買賣程序。
2.買英國樓可以搵香港銀行做按揭嗎？
可以，現時有3間在英國有分支的香港銀行，包括滙豐、東亞及中國銀行，都會提供英國樓的按揭，買家可在香港遞交文件。不過，做英國樓按揭，銀行會先對買家的財政能力進行審查，必須達至一定收入門檻才會接受申請。以東亞銀行為為例，最低要求是年收入72,000英鎊，而且只會接受出租物業的按揭(Buy To Let mortgage)申請。至於滙豐銀行，更要求自住物業按揭申請者的年收入達75,000英鎊；申請出租物業按揭的個人買家，年收入亦要達50,000英鎊。須注意的是，銀行計算收入門檻時，通常都不會計算獎金及雙糧等額外收入，純以基本收入作準則。
此外，雖然有3間香港銀行提供英國樓按揭，但除了滙豐銀行在英格蘭及蘇格蘭地區都覆蓋之外，中國銀行及東亞銀行的分行網絡並不算廣。其中，中國銀行在倫敦(London)、伯明翰(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)、及蘇格蘭的格拉斯哥(Glasgow)有分支；至東亞銀行，則只在倫敦、曼徹斯特及伯明翰有分行。如果買家想購置的物業，超出了這些地區，就要個別向銀行查詢是否能承做按揭。
3.英國樓可做幾多按揭成數？
在香港，各大銀行都是根據金管局的指引來提供物業按揭成數，但英國樓則沒有統一的基準，而且亦較為寬鬆，一般介乎70%至75%不等；而中銀對於自住物業的按揭，最高更達80%。
至於按揭年期，其實與香港的物業按揭相差不算大，但會以退休年齡作界線，甚少會出現「供到70歲」的狀況。目前，中國銀行最長可做30年的按揭；而匯豐銀行最長25年，或以退休年齡（60歲）扣減歲數，以較短為準。例如買家為38歲，則最長只可做22年按揭（60歲 – 38歲）；至於東亞銀行，最長可做25年，或以65歲扣減年齡歲數來計算，同樣是以較短為準。
4.英國樓的按揭種類跟香港按揭很不同？
英國物業的按揭，比起香港可謂「款式」較多，切合不同買家的需要。以利率而言，英國的按揭計劃，既有主流的浮息按揭（Tracker Mortgage），也有定息按揭（Fix Rate Mortgage）；而以還款方式而言，更有「還息不還本」（Interest-only repayment）的計劃供選擇。
定息按揭鎖定支出好預算
英國的定息按揭，其實並非「全期定息，年期浮動」的計劃，而是在供樓初段設2至5年定息期，令買家可以鎖定未來兩三年的利息支出，不會因利率市場變動而大失預算。之後，買家可以按到時的利率，選擇新一輪定息期，或轉以浮息按揭繼續供款。不過，定息期過後的浮動利率，一般會較市場的浮動利率為高。
以中國銀行為例，目前提供的自住物業定息利率介乎2.83厘至3.43厘，而出租物業則介乎3.53厘至4.13厘。至於匯豐銀行，自住物業的定息利率介乎1.59厘至2.19厘；而出租物業介乎1.69厘至3.09厘。
值得留意的是，銀行會就定息按揭的申請，收取「抵押費」（Booking fee）；而且每次選擇新一輪定息期時，都要再繳付該項費用；而滙豐的定息按揭利率及抵押費之間，更會作出相互的調節，即定息利率較低，收取的「抵押費」就較高，反之亦然。
浮息按揭波動性較高
英國的浮動利率按揭計劃與香港大致相同，供款利率按市場利率而定，不時作出轉變。在香港，一般會以同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（Prime Rate）作為基準；而在英國，則是以英倫銀行的基準利率來計算實際利率（APRC）。至於實際利率水平，其實很視乎申請者的信貸紀錄、收入情況，以及申請按揭的成數；而一般情況下，都會是在3%至4%的水平。
「還息不還本」投資者最Like
做英國樓的按揭，除了可選定息與浮息之外，買家更可按自己的財務需要，選擇「還息不還本」的計劃。這種還款安排對香港置業者來說較為陌生，但在英國，則頗受投資者歡迎。
由於買家只需每月償還利息，到還款期末才一次過償還整筆貸款，故住屋的開支會因此大減；如果是出租物業，更可以增加現金流，等待升值時出售套現。
不過「針無兩頭利」，這種計劃的年期相對較短，最多只有25年，而且要在期末一筆過償還貸款，否則會被收樓，所以買家必須要有周詳的贖回物業準備，免得霎時要籌措大筆金錢。此外，銀行審批「還息不還本」計劃的申請，一般會更為嚴格，以滙豐銀行為例，申請者的年收入要求需達到100,000英鎊；而且按揭成數有可能低至50%。
5.英國的供款與入息比率要求是否很嚴格？
在英國做按揭，銀行對每月供款與入息比率（Debt Servicing-ratio，簡稱DSR）沒有統一的標準，每間銀行DSR上限均不同，但普遍比香港做按揭更「手緊」，一般定為35%，即供款上限是收入的35%。如果申請人DSR達到50%，部分銀行仍會接受，但利率會相應提高。
計DSR起居飲食「算到盡」
此外，英國的銀行在計算申請人的DSR，對債務定義更為嚴格和仔細，除了私人貸款、汽車貸款、信用卡欠款等「例牌」事項之外，就連很多家庭開支及日常消費亦一併計算入內，例如生育預算開支、子女學費，以至每月的信用卡消費等等。因此，在申請按揭之前，最好盡量「慳住使」。
至於申請連組約物業的按揭，審批就更嚴謹，DSR只會計算租金收入，而且要通過壓力測試。租金收入須高於壓力測試利率下供款的145%，如壓測利率為5.5厘，租金回報就要達4%左右，不容易達標。
6.甚麼情況下銀行會拒批按揭？
跟在香港買樓一樣，英國銀行都會出現拒批按揭的情況。當然，除了是質疑申請者的還款能力外，亦可能是出於物業本身的問題。例如有部分銀行，就會拒絕為樓齡過高、面積太細或結構出現問題的英國物業提供按揭。
此外，一些舊樓物業如不能符合外牆消防建築標準(Cladding Report)，亦很大機會遭拒。值得留意的是，近年在香港銷售的英國樓，當中不少屬於舊樓翻新的物業，買家購置這類物業時，需要格外留神，了解項目詳情才入手。
除以上因素外，銀行仍然有機會因個別個案而拒批按揭，例如東亞銀行就不會接受持有超過3個英國物業的買家申請，同時亦不接受地租過高的物業申請按揭。
7.申請按揭有甚麼「中伏位」要留意？
說到「中伏位」，買家必須留意申請按揭的時間安排。一般來說，一手樓要在入伙前半年申請按揭，而二手樓則需要四個月時間。驟看似是時間充裕，但不要忘記香港與英國有8小時的時差，查詢及往來，隨時要雙倍時間。當然，亦不要期望英國的銀行及中介，會有香港人的辦事效率，所以最好都預留較多時間做申請。
另外，置業者須每月將供款存入英國的戶口，如要「慳多啲」，就要經常留意匯價的上落，每月及早準備；同時亦要留意銀行電匯的收費。
申請按揭收費名目多
事實上，在英國買樓，收費名目可謂「一籮籮」，除了買樓必須付的律師費、中介費及印花稅等一籃子收費外，在整個申請按揭過程中，亦包含了不少的收費項目，買家必須留意，免得大失預算。
不論是香港銀行或英國當地銀行，都會收取按揭安排費（Arrangement Fee），費用動輒高達2,000英鎊；有些銀行的收費，更可能高達樓價2%。此外，部分銀行亦會將為物業估價的估價費（Valuation Fee），轉嫁到申請者上，一般約為300英鎊至500英鎊。
如果是樓齡較舊的二手樓，銀行會要求買家聘請當地的測量師作一份詳細的報告，證明物業結構安全等都符合規格。這類測量費（Surveyor Fee）一般由200英鎊至500英鎊不等。
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