七月私宅轉手6.5%要蝕讓 近12年半最慘烈 整體平均賺幅挫至58.7% 逾6年新低

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，多重不利因素致令市況轉淡，加上適逢息口趨升，二手業主賣樓變得被動，拖低物業轉手獲利比率及平均賺幅，料短期後市仍未見底。綜合土地註冊處資料所得，2022年七月份全港1,607宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,486宗，佔比達92.5%，較前月回落0.7個百分點，屬2010年三月以來的149個月(即近12年半)新低。每宗私宅轉手平均賺幅按月更大跌6.2個百分點，報58.7%，連跌兩月兼創自2016年六月以來74個月(逾6年)最少。

按物業區域劃分，新界區表現較佳，以94.3%之數成為獲利成功比率最高的分區，惟按月跌0.5個百分點；港島區居次，報91.3%，按月跌0.1個百分點；至於九龍區較落後，僅錄得89.5%，按月跌1.1個百分點。按物業轉售價格分析(見表一)，樓價介乎1,001萬至1,200萬元的中高細價樓組別之獲利比率表現最好，錄得96.5%，且按月升2.9個百分點，涉及宗數137宗；此外，601萬至800萬元組別，月內獲利比率則達95.5%，按月升0.3個百分點，亦較整體大市表現為佳。

數據顯示，今年七月份每宗私宅轉手個案平均賺幅只有58.7%(見圖二)，按月大減6.2個百分點，連跌兩個月，且為2016年六月以來的74個月(即逾6年)新低。七月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.4%，按月跌1.7個百分點，共錄633宗；至於帳面錄得虧損者有105宗，佔比按月增至6.5%，為近12年半以來的按月新高；而平手的個案則有16宗，佔比亦增至1.0%。

此外，環顧上月10個獲利登記最多的屋苑，當中達百分百獲利的有6個，而每宗平均賺幅則介乎最少的23.1%至最多的135.1%不等。當中新都城成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達逾1.35倍。至於上月榜內賺幅最低者續為平均樓齡相對較低的日出康城，平均每宗只賺約23.1%，次低者為尚悅的25.4%(見表三)。

陳海潮指出，踏入第三季後，市場充斥利淡因素，包括美息上調幅度及速度較預期快，令本港短期內加息壓力急增，此外大量新盤以低價搶佔二手市場購買力，加上疫情反覆趨升，而且時有急走蝕讓的移民盤出現，均令二手市場增添壓力。依上述利淡因素未有轉機的情況下估計，料八月份私宅轉手獲利比率將進一步下試92%的水平；至於平均賺幅亦料再收窄至55%的低位，屆時恐創自2012年八月以來的十年按月新低。

發稿：利嘉閣地產資料研究部