新盤庫存多 樓價短期受壓

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

樓市自從3月出現成交高峰後，就開始拾級而下，不論新盤或二手的交投都逐步減少，樓價亦重回下跌的軌跡。筆者並不認為利好樓市的因素就此消失，相反，利好因素其實亦多，例如中央陸續增加港澳個人遊城市，帶動消費，對香港經濟產生積極的作用。

特區政府透過各項計劃吸納人才，步伐從沒有慢下來。除了補充香港勞動力，亦帶來更多房屋需求。另外，本港家族辦公室的數量不斷增加，外資對香港金融市場投下信心一票。

樓市撤辣，更是一大利好，短期令市場亢奮，更重要是增加市場客源的多樣性。市場由以往大部分都是剛性需求的用家轉變至各類客源都有，撤辣明顯釋放了投資者及內地買家的購買力，他們都成了支撐香港樓市的一分子。

不過，縱有上述的利好因素，樓價在短期內似乎仍無可避免要面對下行的壓力，皆因短期而言，利淡因素也不少。其中，最首要的問題就是新盤的積存量。目前，香港的發展商庫存量不斷增加，發展商要「散貨」，減價是必然的，而減價的結果必定是搶佔了二手市場的客源，以及令二手業主進一步受壓，叫價難以「企硬」。

減息步伐未如預期，商業資金面對高息壓力，香港很多生意人持有各類型物業，這幾年除了面對樓價下跌，身家縮水外，更重要是商業利息增加了不少，令生意經營百上加斤。在生意不足的情況之下，還要付上高息去營運，支撐不住的老闆，就需要大幅減價沽售物業來補貼或減輕負擔。

至於置業者，供款壓力當然也不輕。這幾年很多市民突然增加了供樓的成本，消費力自然減退，香港的經濟復甦亦因此被拖後腿。另外，銀行收縮借貸。經濟的不景氣令到很多呆壞賬出現，銀行的風險亦增加了不少，近期銀行的取態變得相當保守及審慎，無論樓市還是做生意，缺水自然難有起色。

上述的問題，在短期內仍然困擾香港樓市，樓價下行壓力有增無減。筆者估計，整體樓價在這段期間，還有機會下跌約5%。

【刊於2024年6月27日《大公報》專欄】