【新手買樓須知】影響物業估價不足原因+避免方法+估價不足是好事？
「上車」做業主絕對是人生大事，不容有任何差池，但最近不時聽聞有個別準買家於承造物業按揭時，先出現銀行估價不足的情況。究竟導致物業估價不足的原因是什麼？又可以怎樣避免？以下有關新手申請樓按的買樓須知幫到你。
估價是什麼？
銀行審批樓宇按揭申請時，會根據多項不同因素去評估單位的估值有幾多，從而決定是否應該批出按揭貸款，而銀行普遍會委託專業的測量師行去進行樓宇估價。
想知道物業估價有多少，大致有2個免費方法，第一個是透過網上估價，可經銀行網頁或按揭轉介公司進行估價，網上估價的優點是方便、快捷，但缺點是網上估價未必能緊貼最新市況走勢。第2個方法是直接向銀行職員查詢報價，或透過按揭轉介公司，由按揭專員直接向多間銀行估價。
估價不足原因
估價不足相信是買樓人士最不想遇到的可怕事情。所謂估價不足，即是銀行對單位的估值未能達到物業的成交價，令按揭貸款額不足夠應付成交所需，引致買家需要額外預備多些首期上會(俗稱「抬錢上會」)。一般而言，估價不足的原因有很多，如多數出現於大旺市樓價急升，或大淡市樓價急挫，其他主要原因還包括以下幾點：
(1)物業類型
物業估價一般會參考相若的物業成交價，而物業本身的類型亦會直接影響估價的高低。簡單來說，大型藍籌私人屋苑由於有一定規模，加上交投量較活躍，成交價具指標性。相反，另類物業的估價則差距較大，以村屋為例，因物業質素參差及成交量較少，加上會出現路權混亂等問題，銀行估價會相對謹慎；樓齡一般達30年以上的唐樓，環境較為混雜，大多無電梯，估價一般較普通屋苑為低；同樣道理，單幢樓成交量較稀疏，估價亦未必能夠緊貼業主的開價。另外，「凶宅」或同層單位的估價亦會大幅低於市價。
(2)物業質素
如果單位質素欠佳，特別是唐樓及丁屋等，單位內若發現僭建、結構問題，又或者物業業權不清晰，銀行都有機會因為風險評估而拒絕承造按揭，即使願意承造樓按，銀行的估價可能偏向保守，且有機會出現估價不足。
(3) 市況變化
整體樓市表現及經濟數據的好壞都會影響估價。當市況向好，經濟數據理想，銀行的估價一般會較為進取。不過，若市況差，經濟數據欠佳，銀行基於風險因素的考量，會下調估價，正如2008年金融海嘯的時候，百業蕭條，銀行便大幅降低估價。
又例如近年樓價已累積一定跌幅，此前以建築期付款購入一手新盤的買家，於入伙時向銀行承造按揭，恐面對貸款額不足致財務困難等問題。為此，金管局於2024年6月微調物業按揭貸款逆周期措施，讓2月28日前簽下臨約，並使用建築期入市的合資格用家的樓花按揭最高可借7成，即日生效。分析指，此舉可助防止新盤出現撻訂潮。
(4)準業主自身狀況
最後與準業主的自身狀況有關，事實上，銀行會依據申請人的收入、職業及信貸紀錄等批出按揭。如果申請人未能符合要求，銀行所批出的估價可能不足，甚或拒絕承造按揭。
如何避免估價不足？
能夠成功買樓做業主，當然值得高興，相信其中只有少數人可以或選擇「full pay(全額)」支付樓價，而更大部分買家都會承造樓按，如今知道會導致銀行估價不足的原因之後，當買樓申請按揭時，便應避免出現估價不足的情況，否則，臨門一腳先要四出撲水「枱錢」上會，大失預算之餘，最壞的情況可能要中止交易，後果不堪設想。
(1)物業查冊
在買入單位及簽約之前，準買家首要為物業進行查冊，以了解單位的賣家身份及業權情況，並查核有否根據《建築物條例》規定發出指令，若有，便應查看有關指令是否已經得到解除。若仍然擔心單位有被改動而未能察覺，最好還是向專業人士查詢及求助，盡量將涉及風險減到最低。
(2)預先批核
另一個穩陣的方法，置業人士鎖定單位後，可先向銀行或承按專員進行估價，甚或申請預先批核，確保估價到位與否。若遇上業主叫價太過進取，更可將銀行或相關機構的估價作為與業主討價還價的籌碼，以換取更合理的成交價。此外，準業主亦可先做好準備，例如查閱自己的收入是否通過壓力測試、個人信貸記錄是否良好等等，以增加成功獲批按揭的勝算。
(3)同時向多間銀行估價
與此同時，銀行基於對大環境的演繹、自身風險因素、積存待批個案及取態等都有不同，此等因素亦會影響銀行批出樓按的意欲、貸款額成數及進度等，所以準買家宜多找幾間銀行查詢物業估價，並找出估價最好、回贈或優惠最多的一間。
(4)向銀行提供買賣合約
萬一物業成交價與估價有差距，但相差不遠的話，亦可嘗試向銀行提供已簽署的買賣合約，看看銀行有否機會將估價稍為調高一些。
估價不足背後隱藏利好信號？
估價不足雖然是會令業主頭痛的大事，但換個角度想，銀行估價不足大多是代表樓市正處於下行趨勢，業主議價空間大，市場「筍盤」較多。若然你資金充裕，正好把握此時機以相對低位、在市場上購入優質靚盤，再靜待之後的豐厚收成期。
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