上半年居二市場登記2,080宗 躍登25年高位 上車新盤價低吸客 下半年「居二」難續升勢

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，在樓市撤辣、放寬居屋擔保期及新批「白居二」准買證三重政策驅動下，上半年居屋第二市場買賣出現爆發性增長，一洗去年下半年急挫的頹勢。據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，今年上半年全港錄2,080宗居屋第二市場買賣個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），較去年下半年的791宗激增1.63倍，突破2,000宗水平，創自1999年下半年起50個半年度(即共25年)以來新高，並為有紀錄以來次高；至於期內未補價居屋成交總值約81.78億元，較去年下半年的34.15億元同步增加約1.39倍，為近6期(即3年)新高。

上半年未補價居屋平均售價挫8.9%

售價方面，今年上半年每宗居屋第二市場買賣平均作價約393.2萬元，較去年下半年的431.8萬元下跌8.9%，自2017年上半年起首度跌穿400萬元水平，一舉打破近15個半年度(即七年半)新低紀錄。上述現象反映居屋客雖有逼切住屋需要，然而在高息環境下仍保持理智，寧願等業主降價也不高追入市，令整體未補價居屋作價受壓。

在上半年居屋第二市場成交個案當中，成交總值最高者為筲箕灣東旭苑一個高層單位，該單位實用面積約650方呎，以843萬元易手，折合實用呎價約12,969元。若以實用呎價計算，則以啟德啟朗苑一個中層單位最高，該單位實用面積約470方呎，以708萬元沽出，折合實用呎價高達15,064元。

按物業價值劃分(見表一)，上半年有5個組別交投量錄得升幅，其中價值200至300萬元以內組別交投升幅顯著，由去年下半年的93宗買賣急增2.52倍至今年上半年的327宗；至於交投最活躍的則為價值300至400萬元以內的居二單位，上半年共錄得782宗成交，較上一個半年度的228宗增加2.43倍。若按屋苑劃分(見表二)，上半年將軍澳廣明苑錄34宗成交，按半年飆升5.8倍，成交總值亦同步大增5.68倍至1.42億元；至於天水圍天盛苑則以62宗買賣成為2024上半年居屋第二市場交投最活躍的屋苑，成交總值涉資約2.5億元。

陳海潮指出，市場憧憬美國帶頭於九月份開始減息，或能提升本港銀行下調按息誘因，從而減輕市民置業負擔。不過，部分綠表買家現正等候「綠置居2023」開售，加上發展商積極推出一手新盤應市，當中不乏低水上車盤源，兩者均對居屋第二市場構成直接競爭；伴隨首批擁有最急切住屋需求「白居二」買家已率先於上半年蜂擁入市，尚未出擊的居屋客態度相較審慎，屏息觀望後市動向再作打算，故料下半年未補價居屋二手交投將會有所減慢，或下試至約1,500宗水平。

發稿：利嘉閣地產資料研究部