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刻下短暫整固預計調整面在量不在價利嘉閣：下半年工商舖價租仍持續向上

2011年07月13日

圖1:利嘉閣地產（工商舖）地產董事黃應年(中)、朱亮恒(左一)、梁嘉榮(左二)、陳忠榮(右二)，岑威雄(右一)

利嘉閣地產（工商舖）地產董事黃應年指出，受惠海量資金流入，投資物業買賣近年不斷升溫，而今年上半年市場溫度更達至高峰。根據土地註冊處資料顯示，11年上半年工商舖物業買賣登記共有9,177宗，涉及登記金額912.1億元，兩項數值不僅較去年下半年再增加3%及26%，而且更同時超越九七高峰，刷新歷史新高記錄。

踏入七月份，市場驟然吹起冷風。銀行透過收緊按揭信貸及降低物業估值，成功冷卻資金流轉速度，市場承接便開始突然轉慢，物業買賣尤其是「摸貨」交收更顯著放緩，再配合連鎖效應出現，相信情況會持續至第三季底、第四季初為止。

不過，他深信，利淡因素出現只能短暫冷卻投資物業市場，畢竟利好的投資氣候未有顯著變化如租金趨勢向上。此外，尚有其他利好因素繼續發揮力量，包括：

(1) 歐美經濟疲弱，距離加息周期來臨的日子尚遠，投資者可續借「平錢」買賣：

(2) 大中華經濟持續膨脹，支持工商舖租金上升，間接牽引價格向上；

(3) 通漲不斷升溫，投資保值需求有增無減；

(4) 政府持續向住宅市場施壓，資金繼續向投資物業傾斜；

(5) 多年旺市帶挈投資者累積龐大獲利資金，成為後市主要資金來源：

(6) 觀塘及荃灣區繼續有大量一手物業開售，牽動資金流入：

(7) 工商舖價趨升吸引更多罕有及優質的大手物業轉售圖利；同時亦刺激更多工商舖收購、合併、重建等關連成交在市場出現；

(8) 長成交期交易認受性逐漸提高，對沖銀行收緊按揭借貸及估價不足的負面影響；

(9) 國際品牌租用核心區旺段商舖，營造更強集聚效應，牽動租售價格上升：

(10) 從事工商舖中介人數越來越多，為市場發掘更多資金來源。

展望下半年，負面因素威力正持續浮現，無疑會短暫減弱市場承接力，但相信下半年市場調整在量不在價，在基礎因素沒有太大變動下，工商舖租售價格仍可望再接再再接再勵持續上升，惟由於租售價格基數已走高，估計漲幅大致僅可及上半年的50%。

工廈市場展望

利嘉閣（工商舖）地產工商部區域董事朱亮恒指出，銀行收緊按揭借貸及物業估值，令工商物業一般實質按揭成數下跌至約40%水平，此舉對依賴高槓桿借貸進行的投資者帶來極大不便，亦會間接影響中細價碼物業的交投。因此估計，下半年工廈買賣登記宗數將會較上半年每月700至800宗極高水平回落20%，但仍可維持在每月600宗的正常偏高水平。

相反，對於頭寸寬鬆的實力投資者來說，銀行收緊借貸則不會造成太大影響。事實上，隨著經濟不斷發展，造成企業不斷增用甚至直接外遷至傳統工業區工貿及新興商廈樓面，物業租售價格亦被拉動上揚。所以相信，下半年大樓面或大價碼買賣依舊暢旺，預期租售價格還會再升5%至7%，個別租售價格落後的地區如葵涌及荃灣區工貿樓面，租售價格則可多升1至2個百分點。

商廈市場展望

利嘉閣（工商舖）地產商業部區域董事梁嘉榮認為，上半年中環、金鐘及尖沙咀區甲、乙廈售價平均增長40%及30%以上，由於累積升幅甚大且基數已高，相信下半年售價升值將顯著放緩，預期上升空間只有約10%，物業成交亦會因為售價走高而放緩。

不過，租金升幅則相對落後，整體升幅僅約20%。鑑於企業擴張活動持續，加上甲廈空置率已低於5%以下的極低水平，樓面運用亦會朝著「非核化」方向發展，估計下半年商廈租賃活動將顯著增加，而且租賃成交更有可能多過買賣成交。

店舖市場展望

利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理區域董事陳忠榮表示，「自由行」客量基礎不斷擴大，加上國際高檔消費品牌看中香港地利及名牌宣傳優點，正不惜天價搶租搶買中環及銅鑼灣區一線地舖；另外，銅鑼灣希慎廣場快將落成，地區集聚效應料會更加強勁，估計搶租搶買的情況仍在延伸至今年下半年，估計未來半年一線購物尤其是銅鑼灣區的舖位租售價格將繼續上升，惟升幅將收窄到25%至30%，上升速度當然不及上半年以幾何方式增長的租售價。至於北角及元朗等民生消費區，則因物業升值潛力尚未完全發揮，下半年租售價格可望再升15%或以上。

另外，由於舖位租售價格已達至高位，租金回報亦已經低至3厘或以下水平，難免削弱部份投資者入市意欲，加上業主惜售貨源亦會減慢貨源流轉，相信下半年舖位買賣成交宗數將下跌20%至30%。

大手物業買賣展望

利嘉閣（工商舖）地產投資及項目部董事岑威雄表示，儘管銀行收緊按揭影響近期投資物業買賣流轉，但大手物業買賣卻持續熾熱。銀行「出招」後，九龍灣英皇國際廣場以8.5億元轉手；上環柏庭坊全幢5.23億元成交；上環龍記大廈約50%業權以約4.8億元售出；會德豐地產以35.28億元投得觀塘商貿地皮等大手買賣一直不停出現，正好反映實力投資者買賣意向實在取決於項目升值潛力及長線收租回報，多於銀行借貸鬆緊。

在投資市場中，資金進進出出、投資者高位沽貨獲利離場乃平常事。由於香港仍然處於低息環境，加上中港經濟始終比歐美經濟有較佳發展，本地投資物業的升值潛力較好。反觀，外地優質資金出路則始終不多。當投資者檢討過外圍及本地經濟形勢，認清不同經濟的發展前景後，相信資金又會回港繼續買賣，故不見得投資者會撤離市場。所以預期，承接上半年旺勢，下半年大手買賣成交量值可望更上一層樓。