利嘉閣地產（工商舖）地產董事黃應年指出，儘管樓市近況欠佳，下半年投資物業交投更顯著滑落，尚幸調整面在量不在價，而且，海量資金流入市場，大手成交由年初一直旺到年底，支持全年大市成交總額逆市創出新高，貼近九七年高峰。根據土地註冊處資料顯示，2011年工商舖物業買賣登記共有14,159宗，較2010年的15,803宗減少10%，不過，全年物業成交總額則達1,346.0億元，較2010年的1,267.9億元倒升6%，創出九七年後的新高紀錄。
由去年下半年開始，市場驟然吹起冷風。銀行透過收緊按揭信貸及降低物業估值，成功冷卻資金流轉速度，市場承接突然轉慢，物業買賣尤其是「摸貨」交收更顯著放緩，急速冷卻下半年各類投資物業交投，然而，物業造價只在高位反覆上落，而未見真正大幅下滑，相信目下淡靜市況只是長期升浪中的一次較大型調整。
他深信，利淡因素出現只能短暫冷卻投資物業市場，畢竟利好的投資氣候未有顯著變化如租金趨勢向上，並且實際上仍繼續發揮力量，包括：
(1) 資金泛濫，工商鋪物業必定受惠；
(2) 政府繼續執行SSD政策，資金將繼續傾斜工商鋪物業；
(3) 購買力囤積了超過半年，不能少覷；
(4) 相對低息環境仍有利物業投資；
(5) 可靠的投資途徑不多，工商鋪物業更易「跑出」；
(6) 政府計劃「起動東九龍」，刺激東九龍工商鋪物業成交；
(7) 租金支持力度大，工商鋪價格易升難跌；
(8) 今年發展商一手工商物業仍不斷有新供應，市場成交必然受帶動；
(9) 銀行按揭對工商鋪物業抱積極態度；
(10) 全幢及大手物業不受市況影響，其獨突性及罕有性長期有其優勢；
展望今年，對比住宅市場，投資物業市場所面對環境明顯較佳，儘管預測今年工商舖物業成交量額將較去年同時減少20%，但相信利好因素繼續發揮威力，工商舖租售價格仍可望再接再勵持續上升。
工商市場展望
利嘉閣（工商舖）地產工商部區域董事朱亮恒指出，儘管銀行收緊按揭借貸及物業估值，令工商物業一般實質按揭成數下跌至約40%水平，此舉對依賴高槓桿借貸進行的投資者帶來極大不便，令去年下半年工商物業交投大幅萎縮，並且導致全年大市成交量值未能再創高峰。
綜觀全年，2011年全港共錄得6,881宗工廈買賣登記，較2011年的7,079宗減少不足3%；不過，由於去年大額工廈買賣成交比重顯著提高，加上各區樓面造價大幅飆升，遂拉動大市成交總額逆市增加6%至1345.95億元水平。
按地區分析，葵涌及荃灣兩區成交表現則屬全港最好。事實上，兩區樓面價格嚴重落後大市，吸引大批投資者「追落後」尋寶，刺激兩區成交激增。數據顯示，按本行定期觀察的10個主要工業區之中，8個地區登記量報跌，只有葵涌及荃灣區的登記量報升，按年登記量增幅分別達25%及14%，跑贏大市。
朱亮恒預期，工廈市場經歷去年下半年的低潮期後，新一年可望再現光芒。事實上，踏入2012年，銀行承造按揭態度略見好轉，解決投資者籌集資金入市的主要制約後，大市成交量即從低位反彈50%，倘若當三、四月份工廈市場重新踏入旺季，相信積壓至少半年的購買力重新釋放出來，大市成交可望有更好表現。
此外，SSD政策出台無關工商市場，加上低息環境持續及溫和通脹推動，加上工商物業的租金回報仍然維持4至5厘水平，在「進可攻、退可守」的優點下，相信可吸引新資金流入市場，預期物業交投可望由目前低位每月300至400宗，回升至今年每月450至500宗正常水平，至於全年登記量則可望達到6,000宗水平。
而且，未來一年，市場上將有不少全新廠區工商項目，如第一集團旗下的鴻圖道35號重建項目、億京集團旗下的葵涌青山公路403至413號項目及海盛路3號等於年內應市，由於一手項目向來需求殷切，新樓面應市時亦會為市場帶來相當的提振作用。
最後，政府提出「起動九龍東」發展藍圖，擬投入千億元興建基建配套，包括價值120億元單軌列車系統，並且同時加強地區美化和設計，把啟德、觀塘及九龍灣區一帶改變為核心商業區，估計區內舊有工廈物業亦會隨之變身成價值更高的商業樓宇，預期投資者將更積極收集及整合該區舊有業權，甚至直接參與項目重建，市場承接大增下，三區工廈樓面價格將最少上升15%，增幅可較西九龍一帶價格的預期漲幅10%優勝。
商廈市場展望
利嘉閣﹙工商舖﹚地產商業部區域董事梁嘉榮表示，經歷過2011年上半年興旺期後，下半年商廈物業表現亦難逃整體經濟環境轉逆的影響。受累歐債危機以至環球市場波動，再加上本地銀行收緊按揭，商廈物業買賣下半年可謂進入膠著狀態。不過，在這期間，市場並沒有出現劈價現象，故對商業物業的整體發展而言，可算是一個平穩的鞏固期。
梁嘉榮指出，雖然2011年上半年商廈交投興旺，但下半年表現失色，以致2011年全年商廈整體買賣登記宗數只有3,141宗，比2010年的3,661宗減約14%；成交金額方面，大手買賣頻繁，2011年商廈買賣成交總額則高達566.3億元，較2010年的430.8億元增約31%，創97年後的新高。成交減、金額增，主要源於業主相當惜貨，市場整幢及全層可供出售的單位也愈見珍罕。踏入2012年，銀行將重新放寬新一年的借貸，只要環球經濟未有急劇轉壞，在現時仍然低息的環境下，估計今年商廈物業買賣市場會保持平穩。
梁嘉榮補充，商廈物業租務交投維持活躍，個別地區空置率亦保持相當低的水平，如中環區僅錄5%、尖沙咀約5至8%、九龍灣則約8至10%。至於整體成交呎租保持堅挺，較2010年錄得約10至15%的升幅，當中個別地區如中環平均呎租100元、尖沙咀平均每呎30元，而九龍灣平均呎租則為20至25元，預計今年整體租金仍有約5至10%的升幅。
店舖市場展望
利嘉閣﹙工商舖﹚地產商舖部區域董事柯偉良表示，受整體經濟市況影響，預期2012年本港舖位買賣登記宗數及成交總值分別為3,500宗及400億元，較2011年的4,137宗及464.5億元，分別按年下跌15%及14%。
今年舖位買賣交投將集中在尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環等受自由行追捧的消費地區，然而，由於現時不少準買家均認為舖價偏高，又憂慮未來銀行將會加息，因此未必會在現階段追價入市，促使買賣交投量下跌。
租務市場方面，亦會集中在尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環等旺區，租金將有機會錄得10%至15%的升幅，主要租戶則仍會圍繞珠寶、鐘錶、化妝品等行業。在整體租金上調之下，有機會帶動較為貼近民生的地區的商舖租金錄得輕微升幅，預期在5%至10%之內。
大手物業買賣展望
利嘉閣（工商舖）地產投資及項目部董事岑威雄表示，回顧2011年87宗全幢成交個案中，涉及投資物業共佔47宗，當中工廈佔21宗，商廈佔17宗，而酒店及服務式公寓則只佔9宗，相對為數甚少。受惠於早前政府推出的活化工廈概念及近期的「起動東九龍」發展藍圖刺激下，全幢工廈交投顯然不俗，21幢廠廈成交中，東九龍高佔一半達12宗，其中星輝空運就一年內兩度易手；此外，不少發展商早前從政府手中購入地塊，例如會德豐出資35.2億元購入偉業街92萬呎樓面，以及高銀集團新近購入的宏光道85萬呎樓面，涉資亦高達34.32億，平均呎價也達3,800至4,000元，此等成交出現，正好說明新發展政策對該區大手市場成交起直接刺激作用。
隨著郵輪碼頭工程日見成型，「起動東九龍」的正面效應不斷擴大，再配合政府延長活化工廈計劃3年至2016年3月的決定下，相信有更多投資者願意投入資金在該區發展。不過，需求增加的同時，亦同時刺激補價飆升，億京駿業街項目的補地價就高達12億元，折合每呎3,400元。相信在市場可供選擇的地盤愈見珍貴。所以，預期今年全幢工廈交投會大幅下降，樓面造價反會上升，因為合適發展的項目愈來愈難求。
預期大手工廈買賣減少後，估計酒店及服務式公寓的全幢買賣將勢成今年大手市場的亮眼點。事實上，近年來內地訪港旅客不斷上升，對酒店房間的需求越來越大，加上中港商貿往來越來越頻繁，外籍駐港工作人士對服務式公寓的需求亦大幅提升，然而，兩類房間供應卻顯然供不應求，預期兩者身價趨升的情況下，相信酒店業者將通過改裝或合併現成的整幢住宅，或者透過強拍現有舊樓，統一業權後重建酒店；投資者亦會加強投資兩類物業提升資產質素，故未來一年涉及兩類物業的併購活動及轉手活動將大幅增多。
圖1:利嘉閣﹙工商舖﹚地產董事黃應年先生(中間) 與四位董事：工商部區域董事朱亮恒先生(左一)商業部區域董事梁嘉榮先生(左二)商舖部區域董事柯偉良先生(右一)及投資及項目部董事岑威雄先生(右二) 
圖2：圖一：2012年工商舖買賣交投料減20%
