山頂南區豪宅交投疏落 加辣招滿百日 買賣僅18宗減近半

利嘉閣地產山頂及南區高級營業董事趙保杰表示，由去年十月開始，政府連番出招抑壓樓市以來，整體豪宅二手成交表現一蹶不振，山頂及南區更陷入一片蕭條。「加辣招」出台至今百日，區內實時一二手住宅成交僅得18宗，情況較08年金融海嘯爆發及去年十月底雙辣招出台更惡劣。

 根據利嘉閣地產分行統計數字，由今年2月23日至6月2日期間的100天內，山頂及南區僅錄得18宗一、二手買賣個案，對比政府出招前的100天（2012年11月14日至2013年2月22日期間）的35宗減少49%；鑑於大額買賣比重降低，令致同期物業成交總值僅達13.93億元，較出招前百日的28.48億元下跌51%。

 其中，一、二手市場可謂不相伯仲。出招後百日，一手市場累錄2宗買賣個案，總值約4.85億元，較出招前百日的4宗及13.06億元，分別減少50%及63%。二手市場方面，期間市場累錄16宗二手買賣個案，總值約9.08億元，較出招前百日的31宗及15.42億元，分別減少48%及41%。

 按物業類型劃分，「加辣招」出招後百日，二手分層單位成交共有12宗，佔大多數，涉及金額約4.66億元，較出招前百日的27宗及10.10億元，分別下跌56%及54%；洋房買賣只有4宗，與出招前百日看齊，不過，期間只有成交總值4.42億元，則較出招前約5.32億元下跌約17%；至於獨立屋地，則在兩個期間內沒有錄得任何成交。 

按物業價值劃分，價值介乎3,000萬至5,000萬元的物業交投最受影響。事實上，出招後百日市場僅錄5宗買賣個案，涉及總額約1.96億元，較出招前百日的14宗及約5.36億元，兩者同時銳減64%。至於價值億元或以上的物業成交，出招前百日有5宗，但出招後至今只有2宗，減幅高達60%，同期物業成交總值亦大減55%至7.05億元。 

就以活躍成交物業作分析，陽明山莊交投萎縮幅度最大。新招出台前100天，整個項目勁錄11宗買賣個案，實呎均價約21,671元，但出招後100天內，項目僅出現3宗買賣，實呎均價約19,954元，成交量價分別下挫73%及7.9%，凸顯市道沉寂的一面。

利嘉閣地產山頂及南區助理分區董事施文欣指出，雖然額外印花稅（SSD）、從價印花稅（AVSD或稱DSD）及買家印花稅（BSD）出台，令億元以下的豪宅交投顯著萎縮，不過，對於價值過億元、但保值能力極強的頂級豪宅而言，市場上仍有不少捧場客。

 一手方面，出招後百日的最大額物業成交，屬於舂磡角道20至26號「南埼」MARINUS大屋4月中以4.5億元成交。

 二手方面，則出現一宗極為罕有的舂磡角道11號其中一幢洋房成交，物業實用面積3,430方呎，建築面積4,200方呎，實呎及建呎呎價分別高達74,344及60,714元，創出赤柱二手呎價記錄新高。此外，上月易手的淺水灣道3號高層B室成交，物業實用及建築面積分別為1,670及2,078方呎，作價6,350萬元，實呎及建呎呎價分別高達38,024及30,558元，創出同廈呎價的記錄新高。

 利嘉閣地產山頂及南區助理分區董事邱景賢表示，政府加辣出招抑壓樓市，買家避險情況抬頭，部份用家轉投租賃市場暫避鋒頭，轉買為租熱潮隨之出現。從數據所得，出招後百日山頂及南區合共出現157宗租賃個案，月租總值約1,829.5萬元，較出招前百日的134宗及1,577.4萬元，分別激增17%及16%。租賃佔整體（租賃個案 + 一二手買賣個案）成交比例則由出招前百日約79%，急升至出招後百日的90%。

 按租約價值劃分，月租逾十萬元的大額租務個案比重最高。出招後百日共錄72宗，佔期間157宗租賃個案比率達46%，當中有6宗月租30萬元或以上的特級大額租賃，其中最貴重的租約要算是山頂加列山道15號一分層單位的租賃個案，月租約43萬元；赤柱灘道6號單數號屋，月租約38萬元；舂磡角海天花園其中一單位，月租約31萬元；山頂種植道36號單數號屋，則新近以月租約30萬元租出。

 利嘉閣地產山頂及南區高級營業董事趙保杰認為，政府推出三種稅項抑壓，理論上最高稅負達樓價43.5%，就算長線投資者入市，本地個人客戶、公司客戶及外籍客戶的稅負亦分別達樓價的8.5%，23.5%及23.5%。稅率激升，打擊兩大主力買家的入市意慾，購買力估計因此最少減半，所以，今次市場需要較長時間適應及調整，所以政府加辣壓市後百日，二手成交繼續下跌，租賃成交則顯著增長。不過，隨著業主擴大議價空間，提升用家買賣意欲；加上部分業主選擇「賣殼」形式出售物業，亦會「曲線」帶旺市場交投，往後每月成交量料可回升到20至25宗水平，達到過往正常月份成交量的70%至80%之間。

 樓價方面，預計分層單位價格則輕微下調3%至5%，至於獨立洋房及獨立屋地，則因其獨特罕有性及業主持貨能力極強，物業價格更有可能不跌反升。 

至於租賃市場，由於市場氣氛尚未徹底好轉，相信轉買為租的趨勢仍會持續，租賃成交比例將繼續高企，惟鑑於中細價豪宅租盤供應多於市場需求，相信租金則向下調整5%至8%，而洋房及獨立屋地租盤供應珍罕，租價料可保持平穩。