零售市道前景欠佳 店舖租賣勢受影響 下半年買賣持續淡靜 舖租料跌5%至10%

 上半年店舖買賣市道回顧

利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理分區董事陳維敏指出，受年初美聯儲局正式啟動退市、減少買債影響，以至其後引發新興經濟國出現金融爆破危機所影響，今年首季店舖買賣異常疏落，而在整個季度內，每月平均買賣登記宗數進一步減少至不足130宗的極低水平，貼近09年首季﹙113宗﹚的低潮時期。

踏入次季，舖市氣氛稍見好轉，加上市場出現多個商場包括銅鑼灣羅素街8號、元朗「又一新城」及天水圍「嘉湖新城」的拆售活動，而領匯亦分拆旗下數個出租商場，令次季每月平均買賣登記宗數及價值回升至約246宗及27.19億元水平，不過，倘若數字比對近5年﹙09至13年﹚每月平均買賣登記宗數372宗及46.00億元，仍然落後多達34%及41%。

綜合土地註冊處資料，今年上半年截至6月19日為止，全港累錄1,086宗店舖物業買賣登記，物業成交總值約164.78億元，預計上半年登記量值最終將達1,122宗及168.09億元，較2013年下半年的1,218宗及170.00億元再減8%及1%。

按物業價格劃分，6個價格分組當中，共有4個組別的買賣登記報跌，跌幅介乎2%至33%不等，其中價值200萬元以下的店舖買賣登記宗數，由去年下半年412宗，銳減33%至今年上半年預測的277宗，成交總值則減31%至3.77億元，成交量值跌幅同時居首；價值介乎500萬至700萬元的店舖轉手亦顯著減少，預計上半年買賣登記量值將同時減少20%，分別至43宗及2.55億元，居於其後。

按地區劃分，就本行日常觀察的16個分區當中，9個地區登記量報跌，減幅介乎15%至92%不等，可見各區交投萎縮嚴重，成交則高度集中在商場拆售熱點元朗區之上，可見舖市低潮未過。按減幅計，尖沙咀區表現最失色，預測上半年該區買賣登記僅得29宗，涉及金額4.26億元，較去年下半年分別減少92%及67%，跌幅居首。至於中環區上半年物業買賣登記只得1宗，交投疏落程度令人咋舌。

利嘉閣（工商舖）地產商舖部助理分區董事余錦良指出，舖市交投萎縮，加上零售市道回落及店舖租金高企，店舖租務亦受影響。店舖空置情況越趨嚴重，「吉舖」隨處可見，由過往二、三線地區開始蔓延到核心零售區，與過去租戶爭先預租的情況截然不同。

「吉舖」日益增加，可以歸因於以下數個主要因素：

近年內地自由行消費模式轉變，加上透過一簽多行的訪港內地旅客比例攀升，對中高檔消費品需求減少，零售旺區包括銅鑼灣、旺角等人流及店舖生意額大減，部分更無法負擔早年簽下的高額租金的商戶，因此選擇提早結業。

政府考慮縮減自由行旅客人數，近年受內地旅客歡迎的藥房、珠寶、鐘錶等行業，承租能力備受考驗，在租舖部署取態亦見審慎，部分大商戶會根據租金支出而重新整合，盡量物色平舖增加據點；部分大商戶則傾向暫時減慢擴張步伐，因此高價搶租及續租一線街舖、提早一年前預租舖位的情況已買少見少，直接削弱對舖位的需求。

部分租戶見零售市道疲弱，續租態度不再積極進取，要求以較低於舊租的租金續租，惟部分業主未能面對現實，不肯減租將就，寧願暫時丟空舖位，與租戶形成拉鋸局面，最終無法達成協議。

零售市道疲弱  店舖買賣、租賃勢受不同程度影響

利嘉閣（工商舖）地產商舖部高級區域董事柯偉良預期，儘管近月來外圍經濟趨平靜，加上歐洲央行推行負利率政策及量化寬鬆措施刺激經濟，熱錢加快流竄推動下，店舖交投以至價格均有望回升。然而，多項利淡舖市的因素仍然發揮為例，負面影響短期內亦難消除，好淡因素相互抵銷後，預計下半年舖市交投依然平靜，物業買賣成交量值只能大致維持上半年水平。

政府上月中修訂住宅物業雙倍印花稅內容，至於非住宅物業則繼續按現行制度徵收稅款，反映未來舖市交投仍受DSD稅制捆挷，若無任何利好消息振奮，舖位交投難以暢旺。

本港零售業市道持續疲弱，投資者追捧舖位的熱情不如以往，而近期政府考慮縮減自由行旅客人數，具體細節雖未落實，但消息出台多少打擊投資店舖的信心。

藥房、珠寶、鐘錶林立的一線街道，物業買賣以至租務成交量價將備受考驗。

市場上半年已出現多個舖位拆售活動，吸納不少投資散戶，預期投資者未來數月大手買入再策劃「拆場」的意欲將下降；拆售活動缺乏下，預期每月的舖位成交量難望顯著飆升。

政府提倡削減自由行人數，惟消息公佈後態度軟化的業主不多，主要是因要大部分業主至今仍未肯面對現實，難以接受貶低物業造價沽貨，因此叫價仍然強硬，不時與準買家形成嚴重的價格拉鋸局面，預期趨勢料會持續，舖位承接緩慢。

下半年發展商繼續積極賣樓，一手項目列隊登場下，樓市焦點將高度聚焦一手市場，不排除部分舖市資金分流至一手陣營，間接影響舖市交投。

綜合以上各項因素，預期下半年舖市交投依然淡靜，估計下半年每月平均約有200宗買賣，下半年合共約1,200宗買賣，交投表現料與上半年相若。

價格方面，業主持貨力強，惜售下寧願放租亦不肯平賣，因此相信下半年整體舖位造價下跌機會較微，預期店舖整體價格趨向平穩發展。

因自由行效應削弱，加上零售市道前景未明朗，對舖位租金帶來壓力，租戶高價搶租、續租的意欲減退，預期部分業主將收窄舖租租金加幅，甚至減租吸客，以免長期丟空單位，因此估計下半年整體店舖租值將會下跌5%至10%。

發稿：利嘉閣地產資料研究部