市場低潮已過 工廈市場料重回正軌 新貨供應足、息口向下走 半年成交可逾二千

利嘉閣（工商舖）地產工商部高級區域董事朱亮恒指出，受累年初新興經濟出現泡沫爆破危機，加上美國加息消息頻傳，工廈投資者及用家入市持續保守，反觀，持貨業主及投資者則堅守貨源不賣，買賣動力缺乏下，上半年每月平均買賣登記宗數跌至不足200宗的極低水平。

根據土地註冊處資料顯示，截至6月15日為止，2014年上半年全港暫錄1,058宗工廈買賣登記，成交總值約達85.75億元，預測上半年成交量值最終可達1,192宗及93.32億元，較2013年下半年的1,241宗及114.88億元，分別再減4%及19%，造成三連跌的弱勢。

按物業價值劃分，貴價物業交投萎縮最為嚴重。政府推出「雙重印花稅」後，物業承接因繁重稅負而顯著減少，加上貴價賣盤開價變動不大，物業流轉因此進一步放緩。故此，上半年價值2,000萬元或以上的物業買賣登記量值預測只有69宗及35.93億元，較去年下半年分別銳減37%及44%，在6大價格分類中跌幅排名居首。

按地區分析，荃灣區的物業交投最受影響，皆因該區多項樓花項目極速售罄後，樓花供應青黃不接，直接導致該區上半年預測成交登記量值僅得153宗及8.87億元，較去年下半年分別急挫56%及49%。至於另一工廈熱賣地區沙田區，上半年預測登記量亦較去年下半年分別減少11%至至98宗，登記量跌幅排名第二。

另一方面，反映市場熾熱程度的「摸貨」買賣登記量值，表現亦好不了多少。上半年截至6月15日為止，「摸貨」登記僅得13宗，對比去年下半年的55宗銳減76%，然而，部分工廈身價顯著下調，卻令上半年「摸貨」成交總值急挫84%至88.72億元。此外，「摸貨」成交跌幅較整體市場為高，所以，「摸貨」成交佔大市整體成交比例，則由去年下半年的4.4%，進一步下滑至上半年預測的1.1%，續創記錄新低。

雖然工廈買賣氣氛降溫，然而大宗物業買賣卻相當堅挺，保持平穩。數據顯示，上半年截至6月15日為止，價值億元或以上的大手物業登記只有9宗，成交總值約14.73億元，相比去年下半年的12宗及約30.41億元，分別減少25%及52%，其中黃竹坑香葉道38號全幢近月以4億元轉手，已屬於上半年成交額度最大的單一物業成交，成交金額與過往動輒5至7億元的大宗買賣不能相提並論（表五）。至於全幢物業買賣，今年上半年暫只有3宗買賣登記，涉及金額約7.63億元，較去年下半年的7宗及23.00億元，分別銳減57%及67%。

不過，由於尚有觀塘大業街華凱發展大廈﹙價值約1.91億元﹚、葵涌南星工業大廈﹙價值約3.82億元﹚、葵涌世和中心﹙內部轉讓、價值約8.50億元﹚及荃灣香港中央紡織大廈﹙價值約10.00億元﹚等已知的全幢物業成交正等待註冊。

倘若上述所有全幢物業買賣能趕及在6月前註冊，價值億元或以上的大手物業登記則會改寫為13宗，成交總值約38.96億元，相比去年下半年的12宗及約30.41億元，分別增加8%及28%；全幢物業買賣，今年上半年則會有7宗買賣登記，與去年下半年的7宗看齊，而物業成交總值則上升39%至約31.86億元；上半年工廈買賣登記總值最終數字將會大增至117.55億元，屆時數字比對去年下半年則會由跌轉升，增幅2.3%。

工廈物業承接減弱，個別地區工廈樓面造價更從高位滑落。數據顯示，過去半年，全港十個主要工業地區當中，共有4個地區的工業樓宇價格錄得下跌，跌幅介乎5.3%至18.1%不等；倘若現價與去年同期比較，10個地區之中，平均樓面呎價報跌的地區更多達6個，跌幅介乎0.8%至16.5%。

反觀，其他特色物業如「地廠」買賣，物業轉手卻未有因市況轉弱而減少。事實上，儘管資金槓杆收緊，削弱投資者承接貨源的意欲及能力，不過，不少「地廠」仍有「變身」升值的潛力，故此，截至6月15日為止的上半年，「地廠」買賣登記共有22宗，涉及金額約6.46億元，較去年下半年的21宗及4.88億元，分別逆市倒升5%及32%，情況特殊。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，在「雙重印花稅」、實時徵稅措施及資金槓杆收緊三大因素下，上半年工廈市場表現極為差勁，不過，隨著投資市場逐漸適應新環境，加上各區工廈租金持續緩步上升，工廈物業的收租回報率止跌回升，吸引用家及少量投資者加快入市，故此，從次季開始，投資物業市場開始轉勢，工廈物業買賣亦從谷底穩步回升；而且，美國長息近月正在下滑，加上歐洲推行負利率政策及量化寬鬆政策，幾可確認短期全球利率將往下走，預計手持閒資的用家將加快入市，而潛伏多時的市場閒資和投資熱錢亦會重返市場，潛在購買力持續釋放下，相信投資物業市場的黑暗期已經過去，下半年物業買賣料可穩步回升。

此外，下半年將有全新項目包括The Galaxy及DAN6正式入伙，估計入伙前後物業轉手頻率將會有所增加；而且，樓花項目包括葵涌青山公路301至305號及長沙灣青山道680號可能開賣，物業供求均有增長空間下，工廈市場買賣成交量可望由上半年每月平均不足200宗的極低水平，回升至下半年每月平均350宗水平，即半年合共2,100宗。

隨著業主擴大議價空間，買賣價格分歧縮窄下，預期大手買賣成交個案不減反增，並且帶挈大市成交總值由目前平均每月不足16億元，反彈至下半年每月逾25億元水平，合計總值約為160億元；另一方面，鑑於近期政府處理補地價較為寬鬆，相信有發展商或會乘勢加速收購全幢物業，然後更改用途及興建物業作長線投資，預期沉寂多時的大宗買賣亦有機會大幅飆升。

發稿：利嘉閣地產資料研究部