港島一手洋房Q3交投倍升 旺市蔓延超豪物業 第四季市況續看俏

自今年四月起的過去兩季，樓市表現回復熾熱，中細價住宅已率先起動，一、二手市場同樣暢旺。在即將踏入第四季之際，豪宅以至洋房物業亦蠢蠢欲動，無論分層豪宅或更珍罕的洋房新盤均已相繼部署出擊，勢成第四季的市場焦點。今日利嘉閣地產特舉行記者招待會，由利嘉閣地產董事張偉文先生、利嘉閣地產山頂南區及貝沙灣首席營業董事趙保杰先生及利嘉閣地產貝沙灣、海怡及西區營業董事招佩貞小姐分別剖析整體超豪宅及港島洋房市況，藉以捕捉第四季投資先機。 

利嘉閣地產董事張偉文表示，在1億元或以上的超級豪宅市場方面，近年來的成交表現不俗，成交量普遍都能拾級而上；就以上年為例，雖然下半年因整體樓市步入跌軌而跟隨回軟，不過，若以按年計算，去年1億元或以上的超級豪宅登記量仍較2014年大升37.8%。至於今年方面，首兩季表現理想，已連續兩季出現回升，令上半年成交宗數合共有67宗，較去年下半年的58宗回升15.5%，而第三季截至9月23日為止，亦有32宗登記，即首三季登記量已暫錄99宗(詳見圖一)。

張偉文續稱，整體樓市已於今年四月份開始重拾升軌，中細價物業市場已先行跑出，而隨著英國於六月下旬宣布「脫歐」後，環球資金流向出現轉變，更多內地及海外資金投放於實物資產市場，而香港豪宅更成為不少投資者的首選入市類別。此外，美國上周最新一次議息繼續維持利率不變，加息仍未有期，加上各國持續量化寬鬆政策，均有利於第四季超級豪宅的買賣表現。

觀乎目前市況，第四季豪宅及洋房新盤將接力登場，令市場焦點由中細價物業轉投豪宅及洋房之上，當中以港島區傳統豪宅地段如山頂、南區、中西半山等區份的交投最能受惠。隨著全新項目的推售，預期第四季逾億元的成交將會有較大幅度的回升，有機會挑戰42宗的今年季度新高，即按季料可增加逾兩成，而全年估計可達143宗，亦料較去年再有近6%的升幅。

港島一手洋房新例後成交41宗 涉資逾134億

利嘉閣地產山頂南區及貝沙灣首席營業董事趙保杰表示，檢視超級豪宅物業市道，當然少不得中港以至海外富豪趨之若鶩的港島洋房市場。港島洋房供應向來罕有珍貴，一手新盤更加買少見少。根據一手住宅物業銷售資訊網─成交紀錄冊的數據，自2013年4月底一手新例實施後，港島區近三年半來至今合共錄得41宗一手洋房買賣成交；若按季度計算，高峰期出現在2015年第二季，單季便錄得10宗成交，主要受惠當時「赤柱村道50號」項目(合共9宗)的交投。其後樓市回落，加上全新項目供應有限，令成交量減少至按季3宗以內的水平。而踏入今年第三季，一手洋房成交有回暖之勢，截至本月20日暫時已錄得4宗成交，按季大升1倍(詳見圖二)，料第四季在港島再有全新項目快將推出下，將可進一步回升。

趙保杰指出，若詳細分析2013年一手新例實施以來的一手洋房成交，41宗成交累計涉及金額約134.45億元，總實用面積約為17.3萬平方呎，平均實用呎價約達77,736元。當中以山頂區及赤柱的成交宗數最多，雙雙錄得14宗；前者涉及的成交金額達82.4億元，即平均每宗成交為5.89億元，平均呎價則約為96,138元，均冠絕期內五個分區的表現(詳見圖三及表二)，反映傳統超豪地段的洋房炙手可熱。

若按金額組別分析，則新例後成交量最多者為銀碼介乎1億至2億元的洋房新盤，近三年半來共錄得15宗成交，涉及金額21.59億元，平均每宗成交價為1.44億元，平均呎價約49,602元。其次是5億元或以上的價格組別，期內共錄得11宗成交，合共涉資69.44億元，平均每宗成交價達6.31億元，平均呎價則約為93,954元(詳見表一)。

洋房全新項目短期供應絕無僅有 投資升值潛力看俏

利嘉閣地產貝沙灣、海怡及西區營業董事招佩貞表示，環球市場資金充裕，無論內地、香港以至海外資金均流入實物資產市場，香港豪宅及洋房成為爭相入市的目標，遂令市場上頻錄矚目的超級大額成交。今年以來部分較矚目的貴重洋房/屋地成交個案，包括剛於上周五公布的壽山村道16A至16D號，以13億元易手；而今年六月份，山頂歌賦山道15號，更以高達21億元的天價售予內地富豪。此外，早於一月份，南區赫蘭道2號亦以10.2億元的高價售出，樓面呎價逾6萬元。一手新盤方面，九倉旗下山頂MOUNT NICHOLSON亦於今年沽出3座洋房，實用呎價介乎約7.82萬至8.78萬元(詳見表三)。 

至於未來供應方面，港島區洋房全新盤短期供應極為緊絀，暫時已知即將推出的項目只有盈信控股旗下的薄扶林道「POKFULAM PEAK」五座洋房；其他在建全新項目如長實旗下淺水灣道90號及新地旗下司徒拔道15至18號項目則未聞具體推售時間(詳見表四)；至於建灝地產旗下於今年三月購得的赤柱黃麻角道洋房地皮，預計規模約達70座，更非短期內可供應市的項目。

招佩貞續指，「POKFULAM PEAK」不單是短期內港島區絕無僅有的全新洋房供應，即使其位處所屬的西半山與薄扶林交界的獨特地段，於過去多年來亦未見有供應登場。以薄扶林區為例，過去接近十年來，除了2007年時的貝沙灣5期洋房項目外，再也未有其他全新一手洋房項目落成。

踏入第四季，豪宅及洋房市道正值當頭起，而港島區洋房地理位置優越，短距離車程便可穿梭於繁華鬧市及寧靜生活之間，故向來是不少豪客入市的首選地區，當中更以擁有獨立門牌的洋房貨源更形緊絀，每逢推出皆大受追捧，可謂「賣一件少一件」，可見優質港島洋房的投資價值及升值潛力絕對不容忽視。

發稿：利嘉閣地產企業傳訊部