工商舖去年再陷低谷 登記5,267宗年跌28% 資金流入 需求轉旺 今年漸入佳境

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，2016年全年工商舖物業買賣登記累計錄得5,267宗，較2015年回落28%，創下2000年以來的17年新低，僅較1999年歷史低位的5,012宗多出255宗，反映過去一年市道極為低迷。全年買賣登記金額，亦較2015年的1217.86億元，萎縮26%，至901.7億元，再次出現量價齊跌的景況。

檢視2016年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈及店舖全線均錄得跌幅，其中以商廈的表現最憔悴，全年僅錄得1,060宗買賣登記，按年急跌33%，並成為登記量最少的一類物業，佔整體比例只有20.1%。至於店舖表現亦不相伯仲，去年只錄1,281宗登記，較前年減少近33%，佔整體比率亦進一步回落至24.3%。工廈則繼續成為工商舖整體市場佔比最多的類別，去年共錄得2,926宗登記，佔整體比率達55.6%，較2015年的52.7%增加約2.9個百分點。 

至於以買賣合約總值計算，商廈蟬聯佔比最高的類別，去年共錄396.77億元，佔整體金額達44.0%，並按年上升2.2個百分點，反映去年高價商廈物業受追捧。

回顧去年初，承接2015年第四季整體樓市轉勢回落，工商舖市場亦不能倖免，去年開年，環球股市即再度急挫，加上油價暴跌、本地拆息抽高、港匯受壓，引發基金走資潮，最終導致上半年工商舖整體登記只有2,022宗，創下有史以來最差的半年度紀錄。 

幸好是自次季起，隨著港股回升，工商舖表現略見好轉，緊隨年中的英國脫歐事件令環球資金轉流亞洲實物資產市場，刺激市道轉趨樂觀；而令市場進一步上升的因素是政府於去年十一月初為住宅樓市加辣，令原先圍繞住宅的資金流向工商舖物業，結果踏入下半年後工商舖交投表現輾轉向好，年底表現更為凌厲。觀乎目前市況，本港整體經濟尚穩，失業率低企，股市穩中向好，零售市道亦開始有見底跡象，再配合下列利好因素持續發酵，2017年工商舖料有強勢反彈： 

利好因素:

(1)  去年中英國脫歐公投後，環球資金流向洗牌，更多游資由歐美市場流入亞洲實物資產避險，香港工商物業今年將續受惠；

(2)  港府去年11月為住宅市場加辣後，本地及內地資金大舉由住宅市場流入工商舖物業尋寶，在辣招不變下，相關情況將會持續；

(3)  人民幣貶值成趨勢，內地資金視港為出路，加上一帶一路等政策有助吸引內地資金來港投資，利好本地工商類別物業；

(4)  內地企業繼續大舉進駐香港設立總部，藉以面向世界，如金融及保險業對全  幢商廈需求甚殷，未來一年全幢商廈買賣料維持暢旺；

(5)  零售市道漸見回穩，旅客數字跌幅收窄，商場放售亦見有承接，而之前核心舖位租金急插的情況亦見改善，料未來半年至九個月，店舖市場走勢將日趨穩定，交投逐漸回升。 

黃應年相信，延續去年第四季的反彈浪，再配合上述利好因素持續發揮作用下，今年工、商、舖三個範疇的物業將全線看好，與去年低沉的市況比較，料將展現強勢反彈。其中商廈之中，金額數十億甚至過百億的全幢核心區交投，在內地資金追捧下，將繼續成為市場焦點；而優質工廈物業亦將一同受惠熱鬧市況，而被帶動出現量價齊升的佳況。至於店舖方面，相信最壞的時刻應該會在2017年中成為過去，下半年大有機會走上谷底反彈之途。 

綜合預測，2017年全年工商舖整體成交宗數可望顯著回升32%，至接近7,000宗的水平，涉及登記金額更料升達四成，挑戰1,270億元的四年高位。為此，利嘉閣(工商舖)今年將會緊隨市況變化，適時增加人手及分行，藉以捕捉近年罕見的升浪。

工廈市場回顧展望 

利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，受去年初整體經濟環境不就，加上股市回落，令開年時工廈市場表現沉寂，不過踏入第二季已見明顯有起色，之後連續9個月均能維持在按月至少有逾200宗的水平反覆靠穩；而至十二月時更受惠住宅辣招流入的資金，刺激單月工廈買賣高見486宗，創了21個月新高，當月登記金額亦為45個月來最多，達40.96億元。 

至於2016年全年累計，工廈買賣登記錄得2,926宗，較2015年度的3,881宗回落25%，涉及買賣合約總值261.97億元，亦跌16%；宗數為2003年沙士以後，十三年來的次低水平。不過，值得留意的是，2016年下半年受惠資金入市，尤其年底有來自住宅市場的資金轉流細碼工廈，故成交量走勢在第四季進一步追落後，單季升幅高達39%。而按半年度計算，2016年上半年，工廈買賣登記只有1,212宗，涉資118.21億元；而下半年登記量顯著增加，多達1,714宗，涉及金額143.76億元，量及值分別較上半年大幅回升41.4%及21.6%，而有關增長勢頭在未來一段時間料可保持。 

從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區當中，2016年登記宗數出現回落的地區共有6個，其中跌幅最大的是葵涌區，去年僅錄得644宗買賣登記，按年急挫55%，惟仍力守十區之中成交量最活躍之位。朱亮恒解釋，葵涌區登記量錄得顯著跌幅，主因是去年區內一手開售及拆售項目較2015年有所減少所致。此外，去年買賣登記量錄得較大跌幅的地區還包括屯門、荃灣及黃竹坑區，跌幅介乎34%至45%不等。 

從個別成交個案分析，去年十大貴重工廈買賣登記當中，以葵涌集運中心全幢的買賣登記最矚目，涉及金額高達13.5億元，成為去年唯一一宗逾十億元的登記。另外，九龍城新碼頭街3至5號全幢及鰂魚涌仁孚工業大廈數個全層樓面，亦分別涉資達近7.19億元及5.37億元，佔據第二、三位(詳見附錄表四)。 

至於工廈摸貨方面，樓市「辣招」一日未除，摸貨宗數依然疲弱；自2013年起，已連續4年出現下挫，由2012年的1,284宗輾轉跌至去年只錄得15宗摸貨登記，較2015年的22宗再跌近32%，去年每月只有零星個案，當中有四個月更未有錄得任何摸貨。

展望2017年，朱亮恒對工廈市道感樂觀，預期今年市場上將有6個全新的工廈項目可陸續推出，涉及單位數量估計逾1,200個。此外，市場上亦不乏活化工廈及全幢翻新後的拆售項目可登場，該部分料涉約600個單位，再配合本地經濟表現穩定及息口上升幅度有限，預料今年工廈買賣登記將反覆回升，重上3,800宗至接近2015年時的水平，涉及登記金額有機會突破350億元的近四年高位。 

商廈市場回顧展望 

利嘉閣﹙工商舖﹚地產-商業部高級營業董事何紹榮指出，與2015年先甜後苦的走勢相反，去年商廈市場的走勢是先低後高、漸入佳境，惟全年累計買賣登記量仍擺脫不了創下歷史新低的命運。首季受股市回落及傳統新年淡季拖累，成為2016最差的一季，僅有141宗買賣登記；不過第二季市況回暖，一連數月走勢表現平穩；至下半年尤其第四季買家及投資者更加快入市，推動第四季商廈交投錄得365宗，較2015年同期大升65%，成為去年表現最好的一季。 

何紹榮指出，下半年商廈表現越見回勇，主因是英國脫歐後，資金流入尋求出路，加上人民幣貶值，內地企業更加趁機大手入市本港商廈，每每以全層及全幢為目標，故推動市場氣氛進一步向好，惟始終未能收復上半年的失地。總結2016年全年，商廈整體買賣登記宗數錄得1,060宗，比2015年的1,582宗大減33%，創下1996年有紀錄以來的新低；成交金額方面，由於屢有大碼買賣個案，令去年商廈買賣合約總值跌幅較成交量輕微，錄得約396.77億元，比2015年的508.89億元少22%。不過，值得留意的是，2015年三月份，錄得包括灣仔新鴻基中心全幢等在內的一籃子商廈巨額內部轉讓登記，合共涉資近150億元，若撇除上述登記後，則2016年買賣合約總值按年不跌反升近11%，反映去年大碼商廈成交的確旺盛。 

從個別成交個案分析，去年十大貴重商廈買賣登記當中，最矚目者為旺角的工業貿易署大樓全幢以59.1億元易手；而緊次其後的是中環會德豐大廈多個全層樓面，共涉資51.71億元；至於第三位則是紅磡ONE HARBOURGATE東座，買賣金額亦達45億元(詳見附錄表七)。 

展望新一年，在租金方面，核心地段如中環、金鐘及灣仔等甲級商廈的空置率極低，故2017年租金只會有升無跌，惟因已處頗高水平，料租金升幅將略為收窄到5%至10%左右；反之如東九龍一帶由於供應相對充裕，租金壓力亦會較大。 

對於2017年的整體商廈市場走勢，何紹榮認為，至少今年上半年仍可承接2016年下半年(尤其年底時)的旺勢，帶動買賣登記宗數從去年的歷史谷底走出來，並出現較顯著的反彈，全年宗數料可重上1,350宗水平，較2016年增加約27%。至於登記總值更料出現比宗數更大的升幅，料按年升逾四成，達至580億元的水平。看好市道的主因包括本地經濟表現堅穩，加上受惠內地資金持續流入本港優質商廈，料今年核心地段的甲級商廈仍會獲不少全層甚至全幢的洽購買賣，惟貨源有限，故造價將續理想。

店舖市場回顧展望 

利嘉閣（工商舖）地產-商舖及投資部營業董事鄭得明表示，零售市道不景，旅遊購物模式今非昔比，令店舖買賣登記連跌4年，創下1996年有史以來的新低，2016年買賣合約登記宗數僅有1,281宗，較2015年的1,898宗再挫33%；涉及合約總值242.96億元，按年大跌39%，惟2015三月份因有一籃子逾百億元的罕見大額內部轉讓登記，故若撇除有關登記後，2016年實際登記總值按年跌幅收窄至只有約17%。 

按物業價值分類分析，去年大細銀碼的店舖登記量均錄得跌幅，當中只有銀碼介乎2,000萬至5,000萬元以內的組別靠穩，年內錄得180宗登記；而跌幅相對較細者為介乎5,000萬至1億元以內及1,000萬至2,000萬元以內者，分別錄得57宗及207宗登記，按年各跌16%及19%。而買賣佔比較多的細價店舖登記量跌幅普遍介乎21%至51%不等，反映高低銀碼店舖交投均表現不濟。 

利嘉閣（工商舖）地產-商舖及投資部營業董事萬亞倫指出，價值逾1億元的店舖，去年全年只錄得32宗登記，較2015年的68宗按年急挫53%。2016年十大貴重店舖之中，價值最高者亦不超過10億元，當中包括有5個由領展放售的屋邨/屋苑商場物業，其中以葵涌石蔭邨商用及停車場物業，涉資8.8億元佔據首位(詳見附錄表十)。另一邊廂，商場拆售的個案亦明顯減少，導致去年200萬元以下的迷你店舖成交宗數亦由前年的507宗，顯著減少51%，至僅有247宗。 

在定期觀察的17個統計分區之中，去年錄得買賣宗數上升的只有3區，而錄得跌幅的則有14區。其中，跌幅最大的地區是大埔，只錄得28宗登記，按年銳挫89%，主因是該區前年有商場拆售拉高基數所致。至於傳統上較受旅客及個人遊歡迎的中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀區去年交投仍然疏落，分別只有4宗、21宗、63宗及73宗，仍屬十分偏低的水平。 

預測2017年市況，鄭得明指出，由於店舖買賣登記自2012年以後拾級而下，4年來交投量已累跌了77%，市場上不少投資者均認為再跌空間不大，市況已然見底，加上租金亦處低位，故部署於今年大舉入市執平貨。綜觀場內多方買家已摩拳擦掌，留意的區域包括有鐵路概念的沙中線一帶及南港島線的鴨脷洲等，已在密密收集。在零售市道企穩及民生店舖率先反彈帶動下，預料2017年店舖買賣登記有機會挑戰1,800宗的水平，料較2016年回升四成，涉及登記總值料達340億元，亦將按年增約四成。

發稿：利嘉閣地產企業傳訊部