貿戰現曙光 減價盤吸客

中美貿易談判傳來好消息，雙方同意暫時停止加徵關稅，休戰90天，受消息刺激，翌日港股隨即應聲而上。雖然中美貿易戰並非短時間內可以解決，但當談判略見曙光，市場已立刻有所反應，證明只要雙方談判緩和，市況氣氛會即時改變，股市及樓市都將會受惠。

事實上，自從9月份加息，樓市已開始借勢調整，市場上不利因素充斥，中美貿易戰、股票市場下滑、環球經濟局勢不明朗等都影響着樓價高低。市場大部分的地產專家，都認為明年或未來幾年樓價將大幅下跌超過20%至30%，然而筆者認為此看法未免過於悲觀。

樓價僅屬高位調整

筆者試由市場反應、數據及歷史三大方向分析本港樓價依舊穩健的原因：第一，市場反應方面，樓價並非骨牌式下滑，剛過去的11月份，樓價比對10月份下跌大約3%，這個平均跌幅並非驚人。上車盤及一些大型屋苑跌幅會比較大，然而豪宅跌幅輕微。第二，數據顯示，自從政府推出辣招以來，鎖死了二手市場的流動性，同時亦積聚了一定數量的準買家和購買力，筆者相信明年農曆年之後購買力就會借勢爆發。目前整體樓價跌幅大約6%左右，而入市的買家已經開始增加了。從二手成交數字比較，11月比10月的成交量上升超過一成，這個數字代表，只要業主願意減價，買家便會入市。第三，歷史數據顯示，樓價最終都會上升，特別是與上一次升浪的高位對比，1981年對比1997年上升大約八倍，1997年對比今次的高位只是大約一倍，從歷史分析估計今次的牛市仍未完結，只屬高位調整。

買家大膽還價入市

過去三個月，樓市的確持續下跌，近期跌勢更有加劇跡象，箇中原因是傳媒每天報道減價成交個案，更多市民趨向相信樓價會繼續下跌，如果買家目前想入市，必定會更大膽地還價，因為任何買家都不希望今天買入的「平貨」，到明天的已是「貴貨」。然而，今時今日大部分業主持貨能力雄厚，是否會輕易妥協呢？

畢菲特的投資名句：「別人恐懼時貪婪、別人貪婪時恐懼」，但現實多少人能做到？市場有很多投資者都期望樓市下跌的機會，但是，當真正來臨時，大部分投資者仍然是會恐懼及等待，白白錯失最佳的黃金機會。因此，若樓價回調至自己可負擔能力，就應該把握入市機會，否則機會稍縱即逝，一直等「摸底」，只會白白錯失良機。

【刊於2018年12月7日  文匯報專欄】