樓換樓財務安排—過渡性貸款

其實不少業主都希望能夠細屋換大屋，尋求更優質的居住環境，但現時想樓換樓並不容易，因為很多業主最主要的資產就是手持的自住物業，手頭現金可能不足以應付新物業之首期。過往他們會選擇將新物業敘造高成數按揭來解決支付新樓首期的難題，但礙於近年金管局多番出招，此做法已不可行；他們現在只能先賣後買，即先出售現居，收訂後再購新物業，這樣財務上較容易應付，但會造成在短時期無處容身的情況，故此最終他們唯有將換樓計劃擱置。

有見及此，近期有銀行重推「過渡性貸款」計劃，為業主於出售現有物業及購入新物業之前，提供一筆貸款作為支付新物業之首期。

哪些人士需要申請呢?

一般而言，若樓換樓人士原有單位之交吉日較新購入單位遲，便有需要向銀行申請此類貸款作短暫之現金周轉，待原有單位成功出售後，再向銀行清還此筆欠款。

如何計算最高貸款額呢﹖

銀行有以下兩條公式去計算﹕

（一）現有物業估值之60%（最高貸款額按香港金融管理局新規定的物業按揭成數/ 貸款金額上限計算）減去按揭貸款尚餘欠款﹔

（二）新物業所需首期金額（一般為樓價估值40% – 50%，按香港金融管理局新規定的物業按揭成數/ 貸款金額上限計算）減訂金（最少為樓價之10%），以低者為準。

假設林先生現有物業市價為$ 8 0 0 萬， 於銀行按揭貸款餘額$100萬，打算購置一層較大的新物業市值為$1200萬，以公式一計算： $ 8 0 0萬x 6 0 % – $ 1 0 0 萬= $ 3 8 0 萬及以公式二計算﹕（$1,200 萬x 50%）–（$1,200 萬x 10%）= $ 480 萬，兩者以低者為準，故林先生可以借到$380萬過渡性貨款。

是次的「過渡性貸款」有其特別之處，現有物業之過渡性貸款和新物業的按揭貸款會在同一銀行辦理申請，而過渡性貸款的供款並不會計算在供款佔入息比率內，故不會影響新物業按揭之批核。另外，該銀行會接受現有物業按於其他銀行之申請，在還款期內（半年）只需繳付利息（息口為P – 2.5%，P為5%)，如想先計算清楚該行亦有提供預先批核服務及計劃適用於一、二手物業，比過往類似的計劃更具彈性。

最後要注意的是，借貸人如果在過渡性貸款的還款期內（即6個月）未能成功出售原有單位，則會有可能同一時間負擔兩個物業之按揭及過渡性貸款之還款，並且需要冒被銀行Call Loan（收回貸款）的風險了。