觀塘市中心重建全速啟動
強化商住購物體驗 區內二手率先受惠
自從啟德機場於1997年完成歷史任務後，鄰近區域的發展亦隨即變天，當中觀塘區便出現了巨大的變革，由過去的工業區及老舊住宅區逐步走向商業區及新宅重建之路。當年率先走上商業化改造的代表作為創紀之城，隨著項目一期於1999年初落成啟用後，2005年的五期項目更引進大型商場項目，將觀塘舊區披上一件購物娛樂的新衣裳。更令區內振奮的改造就是觀塘市中心重建項目，繼項目第一期的住宅部分於2014年7月入伙後，規模更大、合併發展的第二、三區住宅部分亦正全速起動，發展商預期最快可於第四季內推出預售，勢將觸動區內二手物業神經，料在商住消費持續大改造的概念下，未來樓價將一同受惠升值。
觀塘市中心重建項目第二、三區正進行得如火如荼，項目將提供近2,000個單位，為區內最大的一手私宅供應。
觀塘在50年代之前原是片荒蕪的海灣，其後港府在觀塘對出海面展開填海工程，以提供土地予廠家作工業用途，即為現時的觀塘南部，後來就發展成為東九龍最大的工業區。時至90年代，香港製造業式微，工廠遷離，鄰近觀塘站一帶陸續重建成商業大廈，向商業區的方向轉型。區內原有住宅大廈亦日趨老化，其中牛頭角邨、藍田邨及秀茂坪邨等公共屋邨早已相繼重建。其他私人住宅亦偶有重建，而至今規模最大的改變則是1 9 9 8 年由市區重建局的前身──土地發展公司提出觀塘市中心重建的建議，直至2007年3月，市建局就項目啟動法定規劃程序，項目亦正式展開。
資料來源：觀塘市中心重建項目總綱發展藍圖 （市建局2008年8月）
分期落實重建 舊區漸展新姿彩
根據市建局資料， 觀塘市中心重建項目佔地5.35 公頃，涉及業權逾1,653個、受影響居民約5,000人，項目共分5區發展，自2007年正式展開至今已耗時逾10年。於重建完成後，該帶地段將會變身成為一個集住宅、酒店、商業、休閒用途設施、政府合署大樓、社區中心及交通交匯處為一體的新地標，並將成為全香港綠化率最高的市中心。
第一區的住宅項目觀月·樺峯已率先於2014年建成入伙，另外4區則正在發展中，估計整個項目最快將於2024年前分階段落成。目前工程正進行得如火如荼的是第二及第三發展區，地盤面積約234,160平方呎住宅總樓面面積約1,495,981平方呎，四座住宅大樓將提供近2,000個單位，而非住宅樓面面積約357,580平方呎，落成後，將提供包括零售店舖、為專利巴士及公共小巴而設的兩層公共交通交匯處、小販市集、垃圾收集站，以及68,890平方呎的公眾休憩用地。
觀塘市中心重建項目模擬設計圖，除一至三區的住宅外，第四區為集商廈、酒店及零售於一身的地標式建築，第五區則為純商場發展項目。
區內最大私宅項目將橫空出世
為加快重建進度，第二及第三區已作合併發展，負責的發展商為信和置業，該集團曾表示，項目最快料可於今年第四季或年底前推出預售，首階段料先推約1,000伙，屆時勢將成為觀塘區多年來罕有的大型私宅供應。回顧同區，最新的私宅供應就是重建項目第一區的觀月・樺峯，樓齡為3年，共提供299伙，至於再對上一次的私宅新盤供應或要數到19年前的單幢物業海天園，項目僅提供40伙；而要數區內目前伙數最多的私人住宅，則為樓齡達30年的裕民中心，但亦只提供594伙而已。因此，即將推出的第二及第三區重建項目可謂前無古人的區內私人項目「巨無霸」。
繼前後合共3區以住宅項目掛帥後，觀塘市中心重建項目的第四及第五區將作商業發展之用，計劃建成提供多達209.5萬平方呎的辦公室、酒店、零售平台、政府合署及休憩用地。當中包括比鄰觀塘港鐵站的第四區，將發展成樓高約60層，集寫字樓、酒店及零售於一身的地標式建築，擬訂的設計將包括基座部分9層作零售商場，最高18層樓面擬作提供約400個房間的酒店，至於中間32層樓面則為寫字樓部分，總樓面達145萬平方呎。至於現為裕民坊的第五區發展，目前仍在完成最後的收樓階段，該區日後將作純商場發展之用，並附設觀塘政府合署，相信連同第二、三及四區商場的協同效益，勢必成為區內規模最大的零售消費新熱點。
觀塘碼頭日後將有跨海高架行人道直達啟德郵輪碼頭，再配以研究中的單軌鐵路連接系統，將來往返啟德新區更為便捷。
周邊變身發展接踵而來
未來發展方面，由於觀塘現有的住宅物業多屬老舊項目，不少均為逾40年甚至50年以上的舊式建築，日後區內重建將陸續有來。除了上述市中心重建外，當中較成熟的另一小型重建項目為恒安街需求主導重建，該項目已於2014年11月7日刊憲並開展，市建局初步建議在項目內提供約138個中小型單位及一個包括商業/零售及政府、機構或社區設施的基座，項目預計可於2021/22年完成。
圍繞觀塘周邊的地皮發展亦包括會德豐於2016年11月以63.88億元投得的觀塘茜發道地皮，項目已於今年5月獲屋宇署批出建築圖則，將建8幢15至23層高分層住宅大廈，住宅樓面約74.48萬方呎，據當初發展商計劃，項目初步擬建約1,100伙至1,200伙。
另一方面，位於觀塘半山之上的安達臣道石礦場已於七月底交還政府，有關場地將來會發展成單位數目接近1萬伙的新住宅區；而其中兩幅私人住宅地已納入本年度賣地計劃，當中料最快可於下半年度推出的安達臣道地皮，可建樓面約98萬平方呎，預計提供約1,500個單位，進一步為久未有大型新盤項目的觀塘區帶來新供應。
除住宅發展外，觀塘區亦是政府2012年「起動九龍東」計劃的主要組成部分之一，目標是將九龍東打造成為香港另一核心商業區。其中觀塘碼頭及巴士總站合共29萬平方呎的用地獲劃為觀塘行動區，是「飛躍啟德」計劃的一部分，將一併納入發展成世界級的旅遊、娛樂和休閒樞紐。目前，政府亦研究透過加設上蓋等方式，於觀塘行動區提供小型寫字樓、藝術創作室、娛樂場所、零售及食肆等用途，估計涉及的樓面逾百萬平方呎，初步方案有望在今年內公布。此外，研究中的環保連接系統（俗稱啟德單軌鐵路），將來亦會以觀塘為終點站，並擬設觀塘碼頭站，再配以連接觀塘碼頭及郵輪碼頭的跨海高架行人道，將來聯繫啟德新區更為方便快捷。
月華街物業雖然老舊， 惟規劃井然兼旺中帶靜，加上物業保養良好，是區內入市之選；喜歡新樓者則可選擇街頭高聳的觀月・樺峯。
功樂道及康利道一帶屬觀塘的半山豪宅區，不少物業均居高臨下，景致氣勢磅礡，與山下形成強烈對比。
觀塘市中心一帶欠缺大型的私人屋苑，加上二手業主大都傾向惜售，鄰近的麗港城遂成入市良機，日後同樣受惠觀塘改造及東九發展概念。
受惠規劃 同區物業勢升值 業主惜售
隨著觀塘未來將持續變身，加上市中心重建亦已分期動工，觀塘區二手住宅物業勢將受惠繼續升值。區內目前以樓齡較舊的單幢式物業為主，在私樓當中，大部分樓齡均達40年或以上，但當中亦不乏質素相對較好的老牌住宅群，其中月華街兩旁便是上佳例子，幾乎劃一是12層高的物業，井然有序地沿著月華街兩旁而建，物業地下更多附設少量停車位，方便駕車業主出入。
月華街上之物業平均樓齡雖達50年，但大多有良好翻新及保養，外表看來依然不失當年高尚住宅群的風采，當中例子如海景大廈及萬和花園大廈等等。月華街地勢較高，內街可享舒適寧靜的生活環境，而透過接駁行人道直達觀塘港鐵站後，即仿如轉入繁榮熱鬧的另一境界，加上與日後重建的市中心商業零售區亦只是一街之隔，繁華與寧靜可謂同時兼得。若追求樓齡較新的物業，則非月華街街頭的觀月・樺峯莫屬，該盤於2014年入伙，為觀塘區近二十年來絕無僅有的新盤供應，且剛過了SSD禁售期，料放盤量有機會增加，有意入市者可多加留意。
觀塘區另一較理想的居住選擇為位處半山的功樂道及康利道一帶，該帶密度較低，物業處於居高臨下之勢，視野廣闊，環境清幽，稱得上是觀塘的豪宅區，與山下繁亂的鬧市形成強烈對比。功樂道上最年輕的物業為海天園（1998年入伙），物業享有廣闊海景，望向郵輪碼頭甚至可遠眺維港煙花景致，屬區內高質物業，單位以三房套設計，偌大客飯廳配以大玻璃，美景盡收眼簾。至於鄰近其他樓齡較高者亦不乏選擇，如景興閣、凱德大廈、富麗花園等等；位處康利道的屋苑則有樂意園、南康大廈及金豪閣可供物色。至於鄰近觀塘市中心一帶，多為樓齡較高的物業，但當中也有一些相對「年輕」及保養較好的例子，如裕民中心、宜安中心、康寧閣及冠天閣等，樓齡介乎27至30年不等，於區內已算是新淨之選。
由於區內有重建革新概念，加上東九整體規劃前景，上述觀塘區質素較佳的二手物業升值潛力鉅大，市場上可謂一盤難求，業主均極為惜售，放盤量少之又少。假若讀者欲於周邊尋求較易入手的項目，則可考慮規模較大、規劃完善的大型屋苑──麗港城，其放盤量相對較多，且亦能受惠觀塘變身及東九發展之利。右頁提供有放盤之部分單位作參考，更多選擇可向利嘉閣分行查詢。
放盤推介
廳房分明 景致開揚
觀月・樺峯 低層J室
實用面積：545方呎
開價：850萬元
賣點：座落觀塘商貿區，位置優越，交通便利；物業樓齡簇新，同區難覓，單位廳房分明，間隔實用，雖為低層，但仍可享開揚景致。
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內園清靜 遠眺海景
麗港城 37座 高層 G室
實用面積：517方呎
建築面積：644方呎
開價：698萬元
賣點：屋苑第三期，享園景，屬市場罕有；物業座落山丘旁，屋苑接連麗港公園及毗鄰海濱一帶，周邊綠化充足，生活環境舒適寧靜。單位實用率高，鑽石型客飯廳擺放傢具靈活多變化。
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HOMEfeel ISSUE 32 : Sep 2017
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