銀行加息 轉按仍是好時機？
香港銀行5月初跟隨美國加息0.125厘，是今轉加息周期以來第4次，累積加息幅度0.75厘，連同上調H按鎖息上限，現時按揭息率較去年同期的封頂息率2.5厘，升了1厘，每500萬元貸款額，年期30年，每月供款多了2,696元。不過，現時按揭現金回贈創新高，可高達2.8%，如果現時轉按賺回贈，而轉用較高的封頂息的計劃，是否仍划算？
現時各大銀行的按揭罰息期普遍為2年，部分為3年，若我們回看之前兩三年，即由2019年尾起至2022年中，當時大行H 按封頂息率一直都維持於P-2.5%，亦即時現時息率為3.25厘，以上述例子貸款額500萬元及年期30年來計，每月供款較新做按揭少692元。不過，如果轉按，現金回贈可達2.8%，即可以有14萬元，即使拆息於未來兩年持續觸及封頂息率，首2年的供款合共是多了1.66萬元，即轉按後仍賺約12萬元，而14萬現金回贈，亦等同於新息率下的約80%首年利息開支，完全可以抵銷加息的影響。
若2019年中前做按揭的人士，當時部分銀行封頂息率為P-2.85%，即現時實際按息2.9%，這樣轉按每月供款會多了1,640元，以兩年計便多了約3.9萬元，這個情況下轉按賺回贈，實際賺到的金額較少，是否做轉按便要看是否有套現加大貸款額以賺取更高回贈，再考慮把套現所得放到高息存款戶口或是作其他投資之用。
另外，對於想做高成數按揭轉按套現的人士，亦要注意部分銀行對於高成數按揭的現金回贈計算方法，是不會計算按揭保險部分的貸款，例如600萬元單位，貸款80%（480萬元），現時不選用按揭保險之下1,000萬元以下物業，按揭成數上限最高為六成，貸款額上限為500萬元，亦即是銀行現金回贈計算只計360萬元貸款額，即使現金回贈可以高達2.8%，但實質發放的現金回贈只有約10萬元，而非總貸款額480萬元的2.8%（13.44萬元）。
在這個計算方法下，變相真實現金回贈只有約2.1%。不過，亦有部分銀行計算方法較寬鬆，可以連同部分高成數貸款去計算現金回贈。每間銀行審批準則及計算方法也有差異，如果只用坊間網站上的銀行牌價去計算，隨時「明賺實蝕」。所以，最萬全之策，都是找我們協助計算及分析一下。
HOMEfeel ISSUE 55 : Mar 2023
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