專才魚貫來 住屋需求增
趁平置業 自住放租好時機
疫後香港經濟復甦，旅客數字持續回升，亦利好樓市走勢。
樓市自從2015年第四季至2016年首季經歷完當時的環球股市淡況後，已迅即反彈，而且一直大升至2018年年中的中美貿易戰爆發才回落，緊接是2019年的社會運動及2020年起至2023年初的新冠疫情；雖然面對連續三項世紀一遇的重大利淡挑戰，惟此段期間樓價非但沒有急跌，更再先後兩度創下歷史高峰，一次為2019年5月的396.9點，另一次則為2021年9月的398.1點（見圖一），而期間，樓價的最高上下波幅亦只有10.8%。要數近年樓價最大的跌幅，集中在2022年，若從2021年9月的歷史高位計起，跌至2022年12月334.7點的低位，累積跌幅達15.9%；而此浪最急跌勢主要集中在下半年，因為當時息口開始上升，香港也告別長期低息年代，致令樓價顯著下跌。
疫後逐漸復常 樓價未見大跌理由
在那短短大半年間，樓價累積急跌近16%，創了過去5年「非常時期」的最大跌幅，大部分準買家仍來不及趁低入市之際，踏入2023年之初，樓價已急促回升。隨著疫情威脅減退，香港與內地及國際重新通關接軌，所有經濟活動陸續復常，樓市交投亦隨之轉旺，帶動樓價應聲反彈。
根據差估署制訂的樓價指數，雖然此浪反彈只維持了4個月便後勁不繼，相信主要是受經濟復甦進度未如預期、息口上升速度加快及準買家信心不足所致。不過，綜觀目前香港市面狀況，旅客數字持續上升，經濟復甦勢頭不變，加上最新失業率亦持續降至2.8%的疫情前水平，整體經濟及樓市基調不差，相比樓市在過去5年社會、經濟及民生均歷盡風霜下都未有大跌，相信在疫後經濟回暖之時，更加沒有持續大跌的理由。
高端人才通行證計劃下，越來越多內地具實力的專才欲在港置業。
利好因素在 調整後提供入市良機
反倒，近期此輪樓市調整之勢，正好為未能趕及於去年底最低位入市者提供第二次低吸的機會，樓市目前並不見得有大跌的具體理由，反之今年餘下時間，市場不乏較好的因素存在或將會出現。
當中最大的利好因素就是港府引入高端人才通行證計劃等多項專才來港的政策，亦成立人才服務視窗、取消輸入優才年度限額、非本地畢業生留港後逗留期限由一年延至兩年等。專才入境計劃自接受申請後，反應踴躍，截至今年7月底，各項人才入境計劃共收到約12萬份申請，當中7.5萬份已獲批，而單是新設的「高才通」就收到超過4萬份申請，當中已有逾3萬份獲批。按此，香港不僅成功吸納有高消費能力的高學歷人才，更造就不少中產家庭來港，住屋需求將越見殷切，定必能推動香港的經濟及樓市加快復甦。
租務需求熾熱 今年租金看升一成
通關後包括內地留學生、各路專才及其家庭大量來港，刺激住屋需求。
上述部分獲批專才年內起已魚貫來港，加上暑期內來港的留學生大量進駐，已率先起動了本地的租務需求，帶動近月租賃量價齊升。自從年初通關復常後，差估署租金指數自2月起即展現升勢，且連漲6個月，重越183點之上的水平（見圖二），而至今年7月時更創了自2021年11月以來的21個月新高，反映整個上半年租金均呈強勢，累積升幅高達5.5%。
每年第3季的暑假均為租賃旺季，今年是通關後首個暑假，租務更為熾熱；此外，繼學生客熱潮過後，預期第四季將有專才客持續接力，料今年租金升幅會一直延至第四季甚至成為新常態，故2023年全年租金保守估計看升8%至10%，且明年升勢料可持續；長遠計，如投資者趁目前樓價低水而入市買樓放租，未來一段日子租金回報率都較為可觀。
另一第四季將出現的利好因素就是息口料已見頂橫行，雖然年內未必會減息，但至少再不斷加息的壓力大降，與上半年息口銳升的形勢形成強烈反差，買家將陸續恢復入市信心，息口趨穩對整體樓市有支持作用。
息口見頂 施政報告倘減辣利樓市
（上圖）九龍站上蓋屋苑吸引不少內地客參觀睇樓；（下圖）各區買家及 租客積極物色入市機會。
此外，特首李家超將於10月25日發表任內第二份施政報告，在過去一段時間的公眾諮詢會中，不少聲音都提出要為樓市減辣的要求，相信特首廣納市場意見，再結合樓市最新形勢考慮後，不排除在樓市辣招上或有適當優化及調整，結果將利好樓市交投及發展，為第四季地產市道帶來新契機。
對於今年第四季樓市預測，如上述數項利好因素能一一實現，加上本港經濟持續有序復甦，配合失業率低企於2.8%的疫情前低水平，均有力支撐第四季樓市表現，不排除第四季樓價仍有機會受惠利好因素而反彈3%至5%，足以彌補第三季的跌幅，期望全年樓價最終升幅仍可達近4%至6%。
趁低吸納迎反彈市 自住放租兩相宜
由於預期樓市小回後將再升漲，配合目前較特殊的「租旺過買」市況，欲自住的市民及專才客大可趁近期發展商仍貼市開價及多了二手業主願意減價下作撈底之舉，有心置業者不妨大膽還價，務求在樓價反彈前以筍價覓得心頭好。
至於投資者方面，因應近月專才大量到港，租金料在一段較長時間內均能表現堅挺，惟如欲希望即買即放租的話，除了在二手市場尋寶外，亦可考慮一些現樓新盤及一些短期內可收樓入伙的全新盤，將可更快享受收租供樓的優勢。
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啟德新區的新盤受不少本地客及內地專才垂青。
目前市場不乏一些餘貨新盤，包括如：火炭星凱·堤岸、大圍柏傲莊I I、屯門飛揚1 期、旺角ONE SOHO、西南九龍維港匯、啟德維港1號、港島南岸揚海、上環 Caine Hill 等等（詳見表）可供選擇。此外，9月份新界西北將有逾千伙的大型全新盤 YOHO WEST 共 1,393伙有機會以貼市價登場；樓花期不足10個月的凱和山已如箭在弦；九龍的啟德海灣1共1,017伙亦開始軟銷；而港島薄扶林 VICTORIA COAST 提供的 118伙現樓也即將應市；繼後市場亦有一些接近現樓階段的大盤，如元朗 The YOHO Hub 第C期涉及的 939伙，部署在今年第四季以現樓形式推售，無論是自住或放租的買家，以及來港欲租樓或置業的專才均值得留意。
