工商舖市場大洗牌 蝕讓個案增
買家伺機撿平貨
隨着市場對減息時間線的期望不斷推遲，今年首數個月工商舖大幅蝕讓個案明顯增多。不少持貨較多的工商舖投資者，都被迫壯士斷臂，希望「輸少當贏」，這類蝕讓個案，既有全幢物業、全層樓面，或者個別單位，式式俱備，反映業主急於出貨的情緒浮現。
對市場信心衝擊較大的成交，要數到近期上環兩幢簇新的商廈，分別是永樂街78至90號，以及永樂街58號，原業主為內地背景的房地產基金。資料顯示，前者以約7億元沽出，估計原業主最終蝕超過6億元離場，成交呎價對比市場估值有相對大幅度的折讓。
至於後者，則以約1.8億元沽出，以此成交價計算，在未計建築費及其他相關支出及成本，虧損金額亦已超過5000萬元，成交呎價只有九仟餘元，遠低於市場估值。業主在此兩項投資中，可謂損失慘重。
全層商用樓面的買賣成交，同樣成為近期焦點。其中，最多人談論的莫過於中環美國銀行中心23樓全層連3個車位，由銀主處理，以約2.5億元沽出，扣除車位的價值後，呎價只有約17,500元。另外，同廈30樓全層連4個車位，則以約2.6億元沽出，由本地上市公司出售予一家本地發展商或相關人士。扣除車位的價值後，呎價約18,000元。這兩宗全層寫字樓買賣的成交價可謂相當震撼，因為成交呎價已重返2010年的水平，對比2019年同廈一個面積約2,659方呎單位，成交呎價約53,800元，已大跌了65%，跌幅可謂相當駭人。
此外，上環皇后大道中181號新紀元廣場低座8樓約半層寫字樓樓面，早前以約1.23億元沽出，成交呎價約12,100元，較高峰期下跌約四成，買家為市場知名投資者。尖沙咀星光行中層寫字樓亦同樣錄得蝕讓成交，一個面積約5692呎的全維港海景單位以約5,976萬沽出，成交呎價約10,500元，對比數年前的買入呎價約15,000元，虧損幅度約三成。
舖位市場亦錄得多個大幅度蝕讓個案成交，尖沙咀海防道32至33A寶豐大廈地下D舖以約1.3億元易手，該舖的原業主於2017年以約3億元購入，持貨約7年，帳面虧損約1.7億元，蝕幅約57%。
此外由一位知名投資者持有的多個商舖物業，最近亦以大幅度蝕讓的價錢沽出，當中包括荃灣中心商場2期基座舖位，以約2億元成交，原業主於2018年以約2.75億元購入，蝕幅約27%。該名投資者持有的尖沙咀美麗都大廈地下35號舖，最近亦以約3,050萬元沽出，帳面虧損金額約3,230萬元。他在尖沙咀彌敦道54至64號地下34號舖連1樓，該舖面向麼地道，最近以約2,800萬易手，該舖於2009年以約4800萬元購入，持貨約15年，帳面虧損約2,000萬。該投資者在上述三項舖位成交中，合共虧損約一億元。
工商舖物業市場正在大洗牌，可謂「有人辭官歸故里，有人連夜趕科場」，「趕科場」的買家有不少是「新手」，即以往甚少涉獵工商舖物業的投資者；當然，亦有不少是新香港人或內地買家。地產代理作為每一宗成交的關鍵角色，如果能夠迅速地適應急速的市場變化，就能成為代理同業之中的「王者」。
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